路線価 (2023) 青森県むつ市大畑町新町77-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 むつ市青森県むつ市大畑町新町７７番１
価格時点	2023 年
駅名	下北駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	371万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	371万 円 (382 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,068 円／坪 1平米 9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はむつ市大畑地区の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁及び血縁を有する地元法人や個人事業主が中心で、同一需給圏外からの進出はほとんど見られない。大畑地区の中心商業地域は過疎化の進行や旧むつ市への顧客流出等により衰退が顕著で、地元経済の冷え込み等から新規出店もほぼ見られず、有効需要は減退している。需要の中心となる価格帯は当地区における取引自体が少なく見い出し難い状況である。 (2) 　同一需給圏はむつ市大畑地区の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁や血縁を有する個人事業主等が想定され、圏外からの新規転入等はほぼ見られない。少子高齢化や若年人口の流出等過疎化が進行しており、地域の主要産業である水産業の不振とも相まって地域経済は冷え込んでいて有効需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないことから見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗や店舗併用住宅が中心の地域で、貸店舗等はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心であり、取引価格により地価水準が形成されているのが一般的と認められる。よって、実際の大畑地区の取引に基づいた実証的で説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己利用の店舗や店舗併用住宅が中心の地域であり、賃貸物件等はほぼ見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法の適用は断念した。地域の地価水準は取引価格を指標として形成されているものと認められることから、市場性を反映し実証的で説得力が高い比準価格の採用を適正妥当と判断し、広域的な観点からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下北駅北方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	115.5 坪 (382 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空店舗が多く見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	むつ市青森県むつ市大畑町新町７７番１
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	32 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空き店舗が多い大畑地区の中心的商業地域
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗が多い大畑地区の中心的商業地域であるが、過疎化の進行や旧むつ市への顧客の流出等で空洞化が進んでいる状況で、コロナ禍や水害の影響もあり地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (2)　少子高齢化や若年層の流出等過疎化が進んでおり、商店街は空き店舗も目立つ等衰退傾向にある。格別の変動要因がないことから、需要の低迷に伴い当面地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,068 円 1平米 9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,068円 1平米 9,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)むつ市の人口減少、高齢化の進展等があり、一部を除き地価は横這いから弱含みである。 (2)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。
地域要因
(1)旧むつ市への顧客流出や人口減少の影響等により地域の空洞化が顕著で、コロナ禍や水害の影響もあり地価も継続的な下落傾向にある。 (2)　少子高齢化や若年層の流出等過疎化が進んでおり、当地域に対する需要は弱く地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220302208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町新町７７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,360 円／平米 2万1,026 円／坪
推定価格 平米 坪	7,142 円／平米 2万3,611 円／坪
標準価格 平米 坪	9,651 円／平米 3万1,906 円／坪
査定価格 平米 坪	9,650 円／平米 3万1,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220502208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町新町７７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,390 円／平米 2万1,125 円／坪
推定価格 平米 坪	7,135 円／平米 2万3,588 円／坪
標準価格 平米 坪	9,910 円／平米 3万2,762 円／坪
査定価格 平米 坪	9,910 円／平米 3万2,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	むつ市
地域	青森県むつ市大畑町新町７７番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,554 円／平米 2万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	6,049 円／平米 1万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	9,788 円／平米 3万2,359 円／坪
査定価格 平米 坪	9,790 円／平米 3万2,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情