土地路線価格
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路線価 (2023) 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33-2外 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 稲沢市
愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外 (稲沢)
  • 周辺状況: 住宅地 (店舗兼住宅、小工場等の混在する既成住宅地域)
  • 森上駅 から 2400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 稲沢市愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
価格時点 2023
駅名 森上駅 から 2400m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
1,070万
(221 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万672
1平米 4万8,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,080万
(221 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 16万1,333 円/坪
1平米 4万8,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧祖父江町、旧平和町を中心とし、名鉄尾西線沿線の住宅地域の範囲。需要者は、圏内の事業所に勤務するなどの地縁を有する一次取得者層が大半を占める。近隣地域は旧祖父江町の中心市街地に位置するが、最寄駅から遠いことから、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで800万円万円程度、新築戸建住宅は2,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は稲沢市西部、一宮市西部、愛西市北部の住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等であり、地縁的選好性が強い地域である。名鉄尾西線より西部に位置し、木曽川に近い住宅地域で人口減等の影響から地価は弱含んでいる。土地は180㎡程度で1000万円まで、新築戸建住宅で2000万円から2500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸共同住宅の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなど効用を十分に発揮できない面があり低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 自己の居住用戸建住宅を建設する目的での取引が大半であり、アパート等も一部見られるが地主による節税目的で建設されたものであることから土地取得費を回収する賃料収入を得ていない。したがって収益価格は低位に求められた。不動産市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を経て上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 森上駅北西方
距離 2400 m
土地の状態
土地面積 66.8 坪 (221 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗兼住宅、小工場等の混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 7.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 稲沢市愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
標準地の範囲
140 m
西 100 m
30 m
30 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 15 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、  7.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗も混在する住宅地域であるが、当面の間、現状のまま、推移するものと予測する。地価は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。

(2)居宅のほか郵便局や診療所が混在する地域である。分譲販売された住宅などが見られることから今後は未利用地を住宅利用するなど居宅が増加していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 16万672
1平米 4万8,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 16万1,333
1平米 4万8,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 16万672
1平米 4万8,600
前年から次年への変動率 -0.8 %
2022年
1坪 16万1,994
1平米 4万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 16万1,333
1平米 4万8,800
前年から次年への変動率 -0.4 %
2019年
1坪 16万1,994
1平米 4万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)稲沢市の人口は微減傾向である。市中心部は利便性より需要は比較的堅調な地域が多いが、外縁部は集落性が強く需要は弱含んでいる。

(2)国府宮・稲沢の各駅周辺の住宅地を中心に需要は堅調である。旧祖父江町、旧平和町については地価はやや弱含みである。

地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はない。旧祖父江町においては、駅周辺や区画整理された地域に取引が多く、旧来からの地域は取引が乏しく、需要は弱い。

(2)稲沢市西部の住宅地は人口減少等の影響から地価は弱含んでいる。需要者は地元の個人に限定され地縁的選好性が強い。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A稲沢0438
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 稲沢市
地域 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万8,592 円/平米
16万645 円/坪
推定価格 平米
4万4,365 円/平米
14万6,671 円/坪
標準価格 平米
4万4,813 円/平米
14万8,152 円/坪
査定価格 平米
4万4,800 円/平米
14万8,109 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A稲沢0526
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 稲沢市
地域 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万6,205 円/平米
15万2,754 円/坪
推定価格 平米
5万1,288 円/平米
16万9,558 円/坪
標準価格 平米
5万580 円/平米
16万7,217 円/坪
査定価格 平米
5万600 円/平米
16万7,284 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 172
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 A稲沢0526
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 稲沢市
地域 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万5,726 円/平米
18万4,230 円/坪
推定価格 平米
5万3,019 円/平米
17万5,281 円/坪
標準価格 平米
5万2,546 円/平米
17万3,717 円/坪
査定価格 平米
5万2,500 円/平米
17万3,565 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 A稲沢0538
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 稲沢市
地域 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万5,199 円/平米
14万9,428 円/坪
推定価格 平米
4万3,004 円/平米
14万2,171 円/坪
標準価格 平米
4万7,050 円/平米
15万5,547 円/坪
査定価格 平米
4万7,100 円/平米
15万5,713 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 A稲沢0430
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 稲沢市
地域 愛知県稲沢市祖父江町祖父江南川原33番2外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
5万4,390 円/平米
17万9,813 円/坪
推定価格 平米
5万4,227 円/平米
17万9,274 円/坪
標準価格 平米
5万210 円/平米
16万5,994 円/坪
査定価格 平米
5万200 円/平米
16万5,961 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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