路線価 (2023) 青森県つがる市木造千代町56-2 坪・平米
2023
路 線 価
青森県 つがる市
青森県つがる市木造千代町５６番２
(つがる)
- 周辺状況： 商業地 (小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域)
- 木造駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
青森県
つがる市青森県つがる市木造千代町５６番２
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 木造駅 から 900m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月19日
|
| 鑑定評価額 総額 |
443万 円
(312 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 4万6,945 円
1平米 1万4,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
|
| 調査実施日 | 2022年12月16日
|
| 鑑定評価額 総額 |
443万 円
(312 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 4万6,945 円／坪
1平米 1万4,200 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏はつがる市全域の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する事業者で、同一需給圏外からの需要は見込まれない。圏域内の人口減少によるほか、柏地区及び五所川原市の大型ＳＣの顧客の流出、コロナ禍による影響も相まって商業地としての需要は弱いが、長年の下落により地価は背後の住宅地の価格に近づいており底値圏にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏はつがる市木造地区の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心はつがる市に地縁性を有する法人や個人事業者が中心で、同一需給圏外からの参入はほとんど見られない。柏地区や五所川原市の郊外型大型ＳＣへの顧客流出から旧来型の商業地域は衰退傾向にあるが、周辺住宅地の価格水準に近付き地価は底値に達しつつある。商業地の土地取引自体が少なく、取引価格もまちまちであるところから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 |
|
| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 賃貸需要が少なく賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自己使用の店舗が殆どで、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、市場性を反映していると判断される比準価格を採用し、単価と総額との関連性、周辺の他の標準地との均衡にも配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 木造地区中心部の金融機関が立地するほかは小規模小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、自用の店舗併用住宅が中心であって、土地取引においては自己使用目的の取引が支配的であり、商業系の賃貸事例が見当たらないことから収益価格は試算できなかった。従って、本標準地においては市場性を反映した比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
|
| 交通 | |
| 交通施設 | 木造駅北方
|
| 距離 | 900 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
94.4 坪
(312 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 5.5 m
|
| 現況 | 店舗兼住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 9 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 80 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
つがる市青森県つがる市木造千代町５６番２
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 230 m
|
| 西 | 150 m
|
| 南 | 250 m
|
| 北 | 130 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 低層店舗併用住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 8 m
|
| 奥行き | 43 m
|
| 面積 | 340 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 旧木造町の古くからの中心的商店街。
|
| 街路 | ９ｍ県道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
商業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 80 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 80 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 400 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)柏地区及び五所川原市の大型ＳＣへの顧客の流出により繁華性は低下しており、今後とも現状のまま推移すると予測されるが、地価水準はかなり低くなってきたことから地価は横ばいで推移すると見込まれる。 (2)木造地区中心部の古くからの商業地域であり、柏地区及び五所川原市の郊外型大型ＳＣへの顧客流出等から衰退傾向が続いているが、底値感から当面は横這い傾向で推移するものと予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 低層店舗併用住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 4万6,945 円
1平米 1万4,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 4万6,945 円
1平米 1万4,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)コロナ禍による影響や人口減少、大型ＳＣへの顧客の流出により旧来型の商業地域の需要は弱い。 (2)物価高騰に伴う個人消費の低迷に加え、人口減少等に伴う構造的な要因により商業地は全般に先行き不透明感が強く、需要は低調に推移している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)コロナ禍による影響や人口減少、大型ＳＣへの顧客の流出により需要は弱いが、地価水準が低くなり、底値感から横ばいとなった。 (2)柏地区及び五所川原市の郊外型ＳＣへの顧客流出等から商況は低調で土地需要は弱含みだが、周辺住宅地の価格水準に近付き地価は概ね底値圏にある。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1201102209 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | つがる市 |
| 地域 | 青森県つがる市木造千代町５６番２ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万2,288 円／平米
4万624 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万3,038 円／平米
4万3,104 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万4,141 円／平米
4万6,750 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万4,100 円／平米
4万6,615 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1210902209 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | つがる市 |
| 地域 | 青森県つがる市木造千代町５６番２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,661 円／平米
2万8,633 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万3,171 円／平米
4万3,543 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万4,332 円／平米
4万7,382 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万4,300 円／平米
4万7,276 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 底地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 12.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 3 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220102209 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | つがる市 |
| 地域 | 青森県つがる市木造千代町５６番２ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万3,936 円／平米
4万6,072 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万1,613 円／平米
3万8,393 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万4,042 円／平米
4万6,423 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万4,000 円／平米
4万6,284 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220202209 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | つがる市 |
| 地域 | 青森県つがる市木造千代町５６番２ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万3,532 円／平米
4万4,737 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万2,959 円／平米
4万2,842 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万4,101 円／平米
4万6,618 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万4,100 円／平米
4万6,615 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 15 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220702209 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | つがる市 |
| 地域 | 青森県つがる市木造千代町５６番２ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,302 円／平米
5万588 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万3,911 円／平米
4万5,990 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万4,195 円／平米
4万6,929 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万4,200 円／平米
4万6,945 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 11.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |