路線価 (2023) 愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田428-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
価格時点	2023 年
駅名	森上駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,374 円／坪 1平米 4万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名鉄尾西線沿線の市街化区域内の住宅地域の存する圏域である。典型的な需要者は戸建住宅としての利用を目的とした個人である。ＪＲ東海道本線及び名鉄名古屋本線沿線に比べ生活利便性がやや低く、需要は弱含みのため地価は下落傾向が続いている。取引市場での中心価格帯は、土地は１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、名鉄名古屋本線、名鉄尾西線沿線の稲沢市及びその隣接市の住宅地域の圏域である。需要者は、主に地縁的選好性を有する一次取得者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。市内中心部へのアクセスが悪く、生活利便性がやや劣ることから、需要は依然弱含みとなっている。市場での中心となる価格帯は、土地が１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化区域内の混在住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は、賃貸市場も成熟していない地域で、賃貸用住宅の建設を想定することは、経済合理性を欠くため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格を標準とし，代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の住宅地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、画地規模が小さく、投資採算性に見合う収益物件の想定が困難であるため、その適用を断念した。本件においては、自用目的での取引が一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	森上駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに住宅、店舗が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　８．９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに戸建住宅の他に店舗も見られる混在住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。 (2)一般住宅、店舗等が県道沿いに見られる混在住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)稲沢市は、名古屋市のベッドタウンと言え、国府宮・稲沢の各駅周辺の住宅地については需要は安定している。旧祖父江町、旧平和町の需要は弱い。 (2)稲沢市全体では、コロナ禍前の状況に戻りつつある。稲沢駅、国府宮駅の周辺需要は堅調であるが、旧祖父江町、旧平和町地区は依然弱含みである。
地域要因
(1)県道沿いに戸建住宅と店舗等が混在する地域である。需要は弱含んでいるが、地域内に特別の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、依然需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０４３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,592 円／平米 16万645 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,365 円／平米 14万6,671 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,270 円／平米 14万9,663 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,205 円／平米 15万2,754 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,288 円／平米 16万9,558 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,568 円／平米 16万566 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ愛西０４３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,220 円／平米 16万9,333 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,066 円／平米 16万8,824 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,503 円／平米 15万7,045 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ愛西０４３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,391 円／平米 15万63 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,850 円／平米 15万1,580 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ愛西０５３２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,937 円／平米 16万5,092 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,968 円／平米 15万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,684 円／平米 15万1,031 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情