路線価 (2023) 愛知県稲沢市奥田大門町38外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
価格時点	2023 年
駅名	奥田駅 から 260m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,970万 円 (406 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲沢市内の市街化調整区域に位置する住宅地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元の個人等であり、一次取得者が多い。中心部から近く、利便性が良好な地域であり、市街化区域内の地価水準と比較して割安感から需要は安定して推移している。土地は３３０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円から３５００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市町の市街化調整区域内における住宅地域である。需要者は主に地縁者であるが、圏内在住の一次取得者層も見込まれる。集落的要素が残る農家住宅地域であるが、名鉄本線である奥田駅への良好な接近性を背景に建売分譲も行われており、割安感を求めた名古屋都市圏への通勤者層からの需要が認められ、地価は堅調に推移している。中心価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建物件は２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的の取引が大半を占め賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。信頼性のある取引事例を多数得られたことから比準価格をもって、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、稲沢市内に存する比較可能性を有する市街化調整区域内の事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域の賃貸市場の成熟度等を踏まえた結果、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	奥田駅西方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	122.8 坪 (406 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に一般住宅も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部から近い農家住宅地域である。駅徒歩圏内に位置することから利便性が良好であり、新築戸建住宅も見られる。今後は建替えや新規流入者によって居宅が増加するものと予測される。 (2)市街化調整区域内の住宅地域であるが最寄駅に近く、割安感を求める層からの需要は底堅い。しばらくはこの状態が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万10 円 1平米 4万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万10円 1平米 4万8,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 15万9,019円 1平米 4万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国府宮・稲沢の各駅周辺の住宅地を中心に需要は堅調である。旧祖父江町、旧平和町については地価はやや弱含みである。 (2)稲沢市全体では、コロナ禍前の状況に戻りつつある。稲沢駅、国府宮駅の周辺需要は堅調であるが、旧祖父江町、旧平和町地区は依然弱含みである。
地域要因
(1)中心部から近い農家住宅であり、需要は安定している。分譲住宅が見られるなど取引は比較的多い。 (2)既存の集落地域であるが、最寄駅から徒歩圏であり、市中心部と比較した際の割安感がある。一定の需要が見込まれることから地価は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０４３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,899 円／平米 15万8,354 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,899 円／平米 15万8,354 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,127 円／平米 16万2,414 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ稲沢０４３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,430 円／平米 17万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	5万903 円／平米 16万8,285 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,417 円／平米 16万9,985 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,013 円／平米 21万8,239 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,662 円／平米 25万6,751 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,149 円／平米 19万5,547 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ稲沢０４２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,771 円／平米 18万1,073 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,771 円／平米 18万1,073 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,605 円／平米 18万3,830 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ稲沢０５４０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市奥田大門町３８番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,604 円／平米 19万439 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,604 円／平米 19万439 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,724 円／平米 14万7,858 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情