路線価 (2023) 愛知県稲沢市小池2-15-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	国府宮駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,900万 円 (1387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万6,474 円 1平米 12万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (1387 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲沢市及び隣接する一宮市、清須市の商業地域の範囲に一致する。主な需要者の属性は地元を中心に活動するフランチャイズ業者や飲食・小売業を営む個人事業主等である。交通量の多い幹線道路沿いに位置し、規模も大きいことから稀少性を有するため地価は上昇傾向にある。商業地の地価水準は規模、形状、取引形態によって様々であり一様ではないため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市の幹線・準幹線沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、路面店等を展開する全国規模の企業、地元法人や個人事業者のほか、住宅が混在する地域であるため不動産業者等も見込まれる。路面店については、事業用定期借地契約を設定しての出店ニーズが増えつつあり、路線商業地の取引は限定的であるが、纏まった規模の画地や住宅用地に対する一定の需要は見込まれる。中心価格帯は、属性や規模等に応じて相違が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗も見られ、賃料水準の把握も比較的容易であることから収益価格は一定の規範性を有すると判断される。商業地の取引事例は少ないものの、街路状態や需要者の類似性が認められる取引事例を採用できた。したがって不動産市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を経て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、環境条件等比較可能な地域に存する事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用に即した低層店舗を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。周辺には、戸建住宅も多く、地価に見合った賃料が見込まれない実態も勘案し、本件においては、実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国府宮駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	419.5 坪 (1387 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、駐車場、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や居宅が建ち並ぶ路線商業地域である。周辺地域の利用用途に大きな変化はなく、特段開発計画もないことから現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)当該地域は県道沿いに低層の店舗、事業所のほか住宅や空地も見られる商住混在地域である。纏まった規模の画地に対する潜在的な需要や住宅転用余地も認められるが、当面は現状のまま静態的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域における店舗需要は堅調である。駅前の小規模店舗はテナントの入替えが早いが住宅系の用途と競合し上昇傾向にある。 (2)コロナとの共存が続く中、資源高や海外経済減速等による景気動向には懸念があるが、市中心部の商業地については転用目的も含め需要は底堅い。
地域要因
(1)県道沿いの路線商業地域で飲食・物販等の店舗が見られる。交通量も多く、規模が大きいため稀少性から地価は上昇している。 (2)中心部の路線商業地域であるが、店舗集積度や繁華性は相対的に低く、住居系の土地利用も多い。新規出店は近年少なく、地域要因に特段変更はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,437 円／平米 37万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,918 円／平米 40万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,653 円／平米 37万2,431 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｂ稲沢０４２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,368 円／平米 49万505 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,295 円／平米 53万6,547 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,889 円／平米 45万5,861 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ稲沢０４３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,985 円／平米 48万2,626 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,007 円／平米 48万6,005 円／坪
標準価格 平米 坪	15万314 円／平米 49万6,938 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ一宮０５１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,088 円／平米 36万645 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,354 円／平米 34万4,994 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,262 円／平米 39万4,280 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ清須０５３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	清須市
地域	愛知県稲沢市小池２丁目１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,673 円／平米 34万6,049 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,439 円／平米 32万8,745 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,415 円／平米 40万1,398 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情