路線価 (2023) 愛知県稲沢市駅前2-20-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
価格時点	2023 年
駅名	稲沢駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,710万 円 (281 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲沢市を中心としてその周辺市町を含む商業地域一帯。需要者の中心は商業施設に係る事業法人、個人事業者に加え住宅利用を前提とする個人又は不動産開発業者が想定され、特定の需要者に限定されない。駅への接近性に優れるものの繁華性は低いため住宅需要と商業需要が併存しており、供給量の不足感から地価の上昇傾向が継続している。物件の立地と個別性により取引価格には幅があるものと推定される。 (2) 同一需給圏は、稲沢市内の主要駅を擁する中心部や周辺部における商業地域である。需要者の中心は、主に飲食店舗、物販店舗等の経営を目的とする法人等や、マンション等の開発業者である。立地に優れ繁華性も高いため、需要は底堅く、地価は上昇基調にある。市場での中心となる価格帯は画地規模、利用目的により総額も様々となることから把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域の規範性のある取引事例から試算しており信頼性は高い。収益価格は立地事情を考慮した商業用建物から試算しており、土地の収益性を的確に反映している。比準価格は市場の実態を反映しており説得性を有する一方、収益価格は低位で想定事項も多いうえ、周辺地域は自用目的の需要が中心である。よって比準価格を重視して収益価格を比較考量し、さらに代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅と最有効使用に即した建物を想定して求めたが、土地価格水準に見合う賃料が形成されておらず、やや低位に求められた。以上により本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	稲沢駅南西方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	85 坪 (281 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅に近く店舗、事務所兼住宅等が混在する地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅に近接するものの商業地域としての熟成度の向上は緩慢である。現在特段の地域的変動要因はなく、商業利用と住宅利用が混在する状況は当面継続するものと予測する。 (2)稲沢駅に近接した店舗、事務所並びに住宅等が混在する商業地域である。店舗、事務所需要のほか、マンション素地需要も見込まれており、立地の良さから堅調な需要が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金利動向や建築資材の高騰などが不動産市場に影響している。景気の先行きに不透明感が出ており、商業地の需要に影響を与えている。 (2)稲沢市全体では、コロナ禍前の状況に戻りつつある。稲沢駅、国府宮駅の周辺需要は堅調であるが、旧祖父江町、旧平和町地区は依然弱含みである。
地域要因
(1)商業繁華性は低く、商業用途の需要に加えて住宅地としての需要が併存している。ＪＲ稲沢駅徒歩圏に位置し、利便性の高さから地価の上昇が継続。 (2)稲沢駅に近接した商住混在地域であり、店舗需要のほか、マンション素地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,437 円／平米 37万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,918 円／平米 40万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,619 円／平米 42万1,908 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ稲沢０４３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,985 円／平米 48万2,626 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,007 円／平米 48万6,005 円／坪
標準価格 平米 坪	15万622 円／平米 49万7,956 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ清須０４３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	清須市
地域	愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,080 円／平米 32万4,252 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,845 円／平米 33万88 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,020 円／平米 44万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ一宮０５４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県稲沢市駅前２丁目２０番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,342 円／平米 51万3,561 円／坪
推定価格 平米 坪	16万946 円／平米 53万2,087 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,430 円／平米 41万7,978 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情