路線価 (2023) 愛知県稲沢市小沢4-66-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
価格時点	2023 年
駅名	国府宮駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (865 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (865 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、稲沢市及び隣接市の路線型の商業地域である。需要者の中心は、地縁を持つ企業及び個人事業者、ロードサイド型の飲食・物販企業等が考えられる。市場における土地需要の中心は、商業地の取引の絶対数が少なく、業種・業態によって需要する画地規模も異なるため、把握は困難である。近隣地域は、店舗の連たん性や背後住宅地の状況に比較的恵まれた立地にあることから、需要は安定的に推移している。 (2) 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市の幹線・準幹線沿いの商業地域一円である。需要者の中心は、郊外型路面店等を展開する全国規模の企業のほか、地元法人や個人事業者である。路面店の運営形態として、近年、事業用定期借地契約を設定しての出店ニーズが増えつつあり、路線商業地の取引は限定的である。但し、近隣地域は、店舗集積度が高い地域であるため、一定の潜在的な需要は存するものと思料される。中心価格帯は、属性や規模等に応じて相違が認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向の賃貸市場は成熟しておらず、自用目的での取引が支配的であることなどから、収益価格の相対的信頼性は低いと判断する。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、環境条件等比較可能な地域に存する事例を採用して試算した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用に即した低層店舗を想定したが、経営効率の最大化の面で実態と相違する可能性があり、低位に求められた。周辺には、収益物件の立地も見受けられるが、自用目的での取引や借地も多い実態を勘案し、本件では、実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国府宮駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	261.6 坪 (865 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８．１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は景気回復の影響を受けて、上昇基調で推移するものと予測する。 (2)県道沿いに路面店舗等が多く見られる路線商業地域であり、比較的繁華性の高い路線である。築古の建物等も混在することから、用途転用も含め将来的な建替が見込まれるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)今後の海外景気の下振れや金融引締めリスクには留意する必要があるが、景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市場も堅調に推移している。 (2)コロナとの共存が続く中、資源高や海外経済減速等による景気動向には懸念があるが、市中心部の商業地については転用目的も含め需要は底堅い。
地域要因
(1)特に大きな地域的特性の変化は見られない。 (2)中心部の路線商業地域で、店舗集積度や繁華性は高い。借地のニーズが強いが、規模等が適した出物があれば転用目的も含め一定の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,437 円／平米 37万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,918 円／平米 40万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,488 円／平米 40万1,639 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｂ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,730 円／平米 34万6,237 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,590 円／平米 37万5,529 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,374 円／平米 42万7,710 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ一宮０４２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,439 円／平米 37万5,029 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,750 円／平米 38万9,282 円／坪
標準価格 平米 坪	13万688 円／平米 43万2,055 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ一宮０４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県稲沢市小沢４丁目６６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,097 円／平米 32万4,309 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,825 円／平米 33万6,633 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,648 円／平米 41万8,698 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情