路線価 (2023) 愛知県新城市字西入船106-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 新城市愛知県新城市字西入船１０６番４
価格時点	2023 年
駅名	新城駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	920万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	910万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円／坪 1平米 4万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新城市内のＪＲ飯田線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、市内に地縁的選好性を有する一次取得者層が大半であるが、隣接町村等からの転入も見受けられる。市場では人口減少を反映し住宅需要が乏しく、買手市場による価格の下落傾向が続いているが、市内中心部の下落幅は次第に縮小傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は総額１０００万円未満、新築戸建分譲の供給は少ないが２３００万円～２６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ飯田線沿線の旧新城市域を中心とする住宅地域一円である。需要者は主として新城市内に居住する標準的な所得階層の一次取得者であり、同一需給圏外からの参入は少ない。街路等がやや未整備な既成住宅地域で、需給ともに低調であり、地価は下落基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、面積等によるバラツキから把握は困難ではあるが、土地で１，０００万円前後、新築戸建で総額２，５００万円前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づき試算しており、実証的で信頼性が高い。周辺には賃貸物件も散見されるが、標準地は画地規模が小さく、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は非現実的であることから、収益価格は試算をしていない。近隣地域は、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅の中に農地等も見られる住宅地域で取引の中心は自己利用目的の更地または戸建住宅であり、これらについて信頼性の高い事例収集が可能であった。一方、賃貸市場は未成熟であることから経済合理性を有する賃貸住宅の建築想定は困難であり収益還元法は非適用とした。以上より市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新城駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新城市愛知県新城市字西入船１０６番４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	220 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地が残る戸建住宅地域であり、周辺の状況から住宅地としての熟成度は高まりつつある。しかし、売出し物件の長期市場滞留が続いているため、当該地域の地価水準は下落率縮小ながらも横ばいまでには至っていない。 (2)当該地域は街区等がやや未整備な既成の住宅地域で、長期的には農地等の宅地転換が徐々に進むものと見込まれるが、需要が弱く地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新城市では人口減少及び高齢化率の影響を受け、宅地需要の低調感が依然続いているが、立地規制緩和策への期待感もあり下落幅は縮小傾向にある。 (2)地方都市においては景況感の改善は微弱で、物件選別の目はさらに厳しくなる傾向にあり、地域ごとに価格の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)土地利用状況に大きな変化はみられず、地域要因に特段の変動はないが、入船地区の世帯数はほぼ横ばいの状態となっている。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は特にないが、人口減少などにより需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ新城０５３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市字西入船１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,916 円／平米 19万1,470 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,284 円／平米 18万9,381 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,346 円／平米 15万3,220 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,300 円／平米 15万6,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ新城０４３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市字西入船１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,788 円／平米 17万7,823 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,992 円／平米 19万8,334 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,505 円／平米 15万3,746 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ新城０５３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市字西入船１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,189 円／平米 16万9,231 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,655 円／平米 17万771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ新城０４１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市字西入船１０６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,404 円／平米 17万3,248 円／坪
推定価格 平米 坪	5万86 円／平米 16万5,584 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,206 円／平米 15万9,369 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情