路線価 (2023) 愛知県新城市中宇利字御屋敷14-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 新城市愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
価格時点	2023 年
駅名	野田城駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏：主に新城市の外延部の市街化調整区域を圏域とするが、隣接する豊橋市北部も含めた農家住宅地域である。需要者の属性：地元の地縁者が中心を占める。市場の需給動向：利用状況等に特段の変化は認められないが、新城市は人口減少傾向が継続しており取引自体も低調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地の価格水準は対象標準地の規模で１２００万円程度であると考えられるが、取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。 (2) 同一需給圏は、新城市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、地縁性を有する同一需給圏内の居住者がほとんどで、農家集落的な住宅地域であることから外部からの転入者は極めて少ない。市場の需給動向は、市街化が抑制されている市街化調整区域にあることや、利便性に劣る当該地域の宅地需要の減少傾向により、価格はまだ弱含み状態にある。地縁性を有した取引が多いため、需要の中心となる価格帯及び総額等の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、野田城駅の南東方に位置し、農家住宅と一般住宅が見られる市街化調整区域の住宅地域である。自用目的での取引が主体とみられる地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、賃貸住宅の建築を想定することは現実的ではなく、収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の取引事例から求めており実証的な価格であり説得力は高い。周辺は農家住宅が主体の市街化調整区域であり、賃貸需要がほとんどないため収益価格は試算をしなかった。近隣地域は周辺環境や生活利便性が重視され、自用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、市場実態を反映した比準価格を採用し、直近の市場動向等も検討の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	野田城駅南東方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	218.7 坪 (723 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新城市愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
標準地の範囲
東	260 m
西	310 m
南	100 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	32 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域における従来からの農家住宅地域であり、地域内には特段の変動要因はなく、当面は現状維持するものと思われるが、需給バランスを反映し、地価水準については下落基調にて推移するものと予測する。 (2)旧来からの農家集落地域であり、外部からの転入による取引がない状態が続き、地価水準は買い手不在により当面下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長らく続いた低金利とコロナ禍からの回復によるプラス面があるものの、顕著な人口減少、高齢化等により、不動産市場は低迷している。 (2)新城市では人口減少及び高齢化率の影響を受け、宅地需要の低調感が依然続いているが、立地規制緩和策への期待感もあり下落幅は縮小傾向にある。
地域要因
(1)旧来からの農家住宅地域であり、地域要因には大きな変動はないものの、市街化調整区域内における土地需要は低迷している。 (2)土地利用状況に大きな変化はみられず、地域要因に特段の変動はないが、中宇利地区の人口及び世帯数ともに微減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ新城０５３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,421 円／平米 11万7,102 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,315 円／平米 11万6,751 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,797 円／平米 7万8,673 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ新城０４３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,477 円／平米 10万7,369 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,152 円／平米 10万6,295 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,895 円／平米 5万5,855 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ新城０４３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	新城市
地域	愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万934 円／平米 10万2,268 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,138 円／平米 11万9,472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,381 円／平米 6万768 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県新城市中宇利字御屋敷１４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,704 円／平米 6万5,141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,704 円／平米 6万5,141 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,884 円／平米 5万5,819 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情