路線価 (2023) 青森県平川市日沼高田161-1 坪・平米
2023
路 線 価
青森県 平川市
青森県平川市日沼高田１６１番１
(平川)
- 周辺状況： 住宅地 (農家住宅の中に一般住宅が混在する住宅地域)
- 弘前駅 から 4100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
青森県
平川市青森県平川市日沼高田１６１番１
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 弘前駅 から 4100m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
353万 円
(552 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万1,158 円
1平米 6,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月15日
|
| 鑑定評価額 総額 |
353万 円
(552 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万1,158 円／坪
1平米 6,400 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は平川市の市街化調整区域内に形成された農家住宅地域一円。地縁・血縁的な選好性の強さから、需要者は世帯分離（分家）世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。但し、弘前市との隣接近辺ではミニ開発分譲などが散見され、当該地区では、この圏域の相場とはかけ離れた価格で取引されている。なお、既存の農村部は土地取引が非常に少なく、取引価格もまちまちで、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は平川市郊外の住宅地域一円。需要者は概ね３０代の一次取得者が中心である。平賀地区西部では弘前市と比較した地価の割安感から圏外からの転入者も多く、また地域の小学校に近いこと等から集落近郊のミニ分譲地の取引が活発であるが、尾上地区西部ではそのような動きはみられない。住宅地需要の中心は規模１６５㎡～２００㎡、総額４００万円程度の一般住宅地で、画地規模の大きな農家住宅地については、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 市街化調整区域にあり、原則としてアパート等の収益物件は建築できず、自己使用目的の取引が大半であることから収益価格は試算しない。比準価格の試算にあたっては、採用事例の中から規範性の程度を踏まえて十分精査したうえ、精度の高い価格を試算することができた。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 弘前駅北東方
|
| 距離 | 4100 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
167 坪
(552 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 農家住宅の中に一般住宅が混在する住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 9 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
県道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 住宅建築緩和区域
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
平川市青森県平川市日沼高田１６１番１
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 500 m
|
| 西 | 450 m
|
| 南 | 350 m
|
| 北 | 300 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 16 m
|
| 奥行き | 35 m
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| 面積 | 560 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 平川を隔てて弘前市に隣接する比較的利便性の良い農家住宅地域。
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| 街路 | ９ｍ県道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ | 住宅建築緩和区域
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状程度の住環境を維持すると予測する。弘前市に近接し生活利便性が比較的良好なこともあり、地価は当面横ばい状態で推移すると予測する。 (2)近接する弘前市境関地区では、早稲田地区発展の影響から、近年、既存の住宅地が分割され高値で販売される事例がみられる。当地域については未だ影響は弱いながら、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万1,158 円
1平米 6,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万1,158 円
1平米 6,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
|
|
2022年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)当市の人口は微減、世帯数は微増。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。 (2)当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。依然として平賀地区市街地外縁のミニ分譲地の取引が活発で、全般に高値取引が多い。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)旧態依然とした農家住宅地域で特段の変動要因はないが、弘前市へのアクセスが良好なこともあり、地価は落ち着いている。 (2)特段の変動要因はない。地域では坪３８千円の古家付売地がみられる。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1210102210 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 平川市 |
| 地域 | 青森県平川市日沼高田１６１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,427 円／平米
2万1,248 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,881 円／平米
2万2,749 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,199 円／平米
2万494 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,200 円／平米
2万497 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1210702210 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 平川市 |
| 地域 | 青森県平川市日沼高田１６１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,031 円／平米
1万9,938 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,315 円／平米
2万4,183 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,405 円／平米
2万1,175 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,410 円／平米
2万1,191 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1211002210 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 平川市 |
| 地域 | 青森県平川市日沼高田１６１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,299 円／平米
2万824 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,305 円／平米
2万844 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,109 円／平米
2万196 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,110 円／平米
2万200 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 80 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南東 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220502210 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 平川市 |
| 地域 | 青森県平川市日沼高田１６１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,343 円／平米
2万4,276 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,270 円／平米
2万4,035 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,451 円／平米
2万1,327 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,450 円／平米
2万1,324 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 6.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220802210 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 平川市 |
| 地域 | 青森県平川市日沼高田１６１番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
5,880 円／平米
1万9,439 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,387 円／平米
2万4,421 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,468 円／平米
2万1,383 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,470 円／平米
2万1,390 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |