路線価 (2023) 青森県平川市中佐渡南田16-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 平川市青森県平川市中佐渡南田１６番７
価格時点	2023 年
駅名	津軽尾上駅 から 50m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	482万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	482万 円 (349 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は平川市の近隣商業地域及び住商混在地域一円。需要者は市内に地縁のある事業者、または住宅建築目的の個人等が中心と見込まれる。近隣地域は旧来からの駅前商店街であるが、駅近による優位性はなく、空洞化が進んでいる。一方、地区中心部の一角で新たな商業施設の建設が計画されているなど、一部に明るい兆しも見られる。なお、取引価格は規模によりバラツキがあり、中心となる需要価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は市の商業地域、住商混在地域一円。需要者は地縁性のある事業者、若しくは住宅建築目的の個人等である。圏内では稀にコンビニエンスストアが出店する以外、小規模な店舗用地に対する需要は殆どみられないが、ＢｔｏＢ事業者による事務所の需要は散見される。既存の商業地域は駅前と言えども人通りは少なく、「津軽尾上」駅の乗降客数も年々減少。取引価格は住宅地域並みになっており、規模２３０㎡、総額４００万円程度が需要の中心とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内には貸店舗等の賃貸物件が存在せず、基本的には自用の店舗併用住宅が標準的であり、商業事業者向けの賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しない。商業地の取引であっても自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津軽尾上駅東方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	105.6 坪 (349 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	平川市青森県平川市中佐渡南田１６番７
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	130 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	26 m
面積	340 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くからの駅前商店街であるが、住宅地域へ移行しつつある。
街路	８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの駅前商店街であるが、大型店舗への顧客流出等により商業地域としては衰退傾向にある。空店舗が多く、今後は徐々に住宅地域へ移行すると予測する。 (2)零細な小規模店が残っているが、店主の高齢化等から今後はさらに店舗が減り、住宅地域へと移行していくとみられる。付近の住宅地は地価の下げ止まりが顕著、当地域の地価も弱含み～横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。 (2)当市の人口は減少、世帯数は増加傾向。依然として平賀地区市街地外縁のミニ分譲地の取引が活発で、全般に高値取引が多い。
地域要因
(1)地域内で特段の変動はないが、最近、地区中心部で複数の土地取引が見られ、当該価格からは下落の兆候が見られないため、下げ止まりと判断した。 (2)特段の変動要因はない。今期も新規出店等は見られなかった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202210 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	平川市
地域	青森県平川市中佐渡南田１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,625 円／平米 5万1,656 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,470 円／平米 5万1,144 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,702 円／平米 4万5,299 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220402210 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	平川市
地域	青森県平川市中佐渡南田１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,586 円／平米 5万1,527 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,131 円／平米 4万6,717 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,131 円／平米 4万6,717 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	平川市
地域	青森県平川市中佐渡南田１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,369 円／平米 4万892 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,089 円／平米 4万3,272 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,634 円／平米 4万5,074 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802210 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	平川市
地域	青森県平川市中佐渡南田１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,355 円／平米 4万846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,728 円／平米 4万5,385 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,728 円／平米 4万5,385 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220902210 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	平川市
地域	青森県平川市中佐渡南田１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,546 円／平米 4万8,089 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,194 円／平米 5万6,843 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情