路線価 (2023) 青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢32-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 東津軽郡外ヶ浜町青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
価格時点	2023 年
駅名	蟹田駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	129万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	129万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円／坪 1平米 7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は外ヶ浜町蟹田地区の住宅地域一円。需要者は地縁のある１次取得者層や分家世帯などが中心で、地縁的選好性が強く、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。県内景気はコロナ禍の影響は弱まりつつあるが、当町は高齢化率が県内トップクラスで過疎化の進行が深刻であり、住宅地需要は極めて低調である。土地は１５０～＊＊２００㎡で１００～２００万円程度が需要の価格帯。新築戸建物件の供給は近年ほとんど見当たらない。 (2) 　同一需給圏は外ヶ浜町蟹田地区の住宅地域一円。需要者は当圏域に地縁を有する一次取得者層や分家世帯等が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は希少である。不動産取引は縁故関係や隣地買い増しなど個別の事情を含むことが多い。当圏域においては高齢化、過疎化の進行が顕著で、住宅地需要は低調である。土地は２００㎡程度で８０～１５０万円程度が需要価格帯。新築戸建物件の供給は近年ほとんど見当たらない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を中心とした住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格を目安に地価が価格形成されているのが一般的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　戸建住宅が大半を占める住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。不動産取引は自用の住宅用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蟹田駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に店舗が介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東津軽郡外ヶ浜町青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道沿いに店舗が介在する住宅地域。
街路	基準方位　北　　７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの混在住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。地域経済の停滞や過疎化の影響により住宅地需要は極めて弱く、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)国道沿いの戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。高齢化、過疎化が進行しており住宅地需要は低調、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 2万6,117円 1平米 7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口・世帯数の減少幅、高齢化率はいずれも県内トップクラスで過疎化が進んでいる。コロナ禍の景気の減速もあり土地需要は低調である。 (2)人口減少、高齢化の進行により過疎化が深刻である。コロナ禍による米消費量の減少、エネルギー価格の高騰などにより農業経営環境も悪化。
地域要因
(1)国道沿いに位置し、町内住宅地域の中では利便性や用途の多様性の面等で優るものの、前記一般的要因の影響が大きく、住宅地需要は低調である。 (2)国道沿いの住宅地域であるが、中心商業地が衰退し店舗数も減っていることから、相対的に当地域の利便性も低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,500 円／平米 2万4,795 円／坪
推定価格 平米 坪	5,919 円／平米 1万9,568 円／坪
標準価格 平米 坪	7,598 円／平米 2万5,119 円／坪
査定価格 平米 坪	7,750 円／平米 2万5,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210802307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,401 円／平米 1万4,550 円／坪
推定価格 平米 坪	6,435 円／平米 2万1,274 円／坪
標準価格 平米 坪	7,624 円／平米 2万5,205 円／坪
査定価格 平米 坪	7,780 円／平米 2万5,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210702307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,700 円／平米 1万5,538 円／坪
推定価格 平米 坪	6,221 円／平米 2万567 円／坪
標準価格 平米 坪	7,495 円／平米 2万4,778 円／坪
査定価格 平米 坪	7,640 円／平米 2万5,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210502307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田田ノ沢３２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,300 円／平米 1万7,522 円／坪
推定価格 平米 坪	6,300 円／平米 2万828 円／坪
標準価格 平米 坪	7,590 円／平米 2万5,093 円／坪
査定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情