路線価 (2023) 青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田126-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 東津軽郡外ヶ浜町青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
価格時点	2023 年
駅名	蟹田駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	613万 円 (573 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	613万 円 (573 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は蟹田地区の商業地域及びこれに準ずる商業系混在地域一円。需要者は、この圏域に地縁のある個人または事業者にほぼ限定され、同一需給圏外からの出店は殆ど見られない。旧来からの商店街は蟹田中師地区に立地した中規模商業施設や青森市の大型商業施設等への顧客流出により空洞化が進んでいる。事業の後継者難から供給圧力が強い。商業地の土地取引も近年極めて少なく、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (2) 　同一需給圏は蟹田地区の商業地域及び幹線道路沿いの商住混在地域一円。需要者は、当圏域に地縁性を有する個人及び法人事業者にほぼ限定され、同一需給圏外からの参入は見られない。旧来からの商店街は、過疎化の進行による内需先細り、駐車場完備の商業施設等への顧客流出により空洞化が進んでいる。後継者難から廃業も増えており供給圧力が強い。商業地の土地取引も近年極めて少なく、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　地域内には貸店舗等の賃貸物件が存在せず、基本的には自用の店舗併用住宅が標準的であり、商業事業者向けの賃貸市場が成立していないことから収益価格は断念した。商業地の取引であっても自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の目安に地価が価格形成されているのが一般的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自用の店舗兼住宅が大半を占める住宅地域で貸店舗等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。不動産取引は自用の店舗用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蟹田駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	173.3 坪 (573 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等に一般住宅が混在する国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	74 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東津軽郡外ヶ浜町青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	50 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	41.5 m
面積	580 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	空洞化の進む当町の中心的商店街。
街路	１０．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)発展性に乏しい既存の中心的商店街であり、過疎化の進行に加え、蟹田中師地区に立地した中堅商業施設や青森市への顧客流出等により今後も衰退傾向が続くと予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの蟹田地区の中心商業地域で衰退傾向が続いている。総じて画地規模が小さい当地域においては商業地から住宅地への建替えが散見され、地価も下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -2.7 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による景気の減速や過疎化の進行に加え、地元の中堅スーパーや青森市への顧客流出等により、既存商店街は空洞化が著しい。 (2)人口減少、高齢化の進行により過疎化が深刻である。コロナ禍による米消費量の減少、エネルギー価格の高騰などにより農業経営環境も悪化。
地域要因
(1)個人営業の日用品店やコンビニが相次いで閉店して空き店舗が目立ち、地元の商店街の衰退傾向が続いている。 (2)高齢化、過疎化の影響により、近年、個人営業の日用品店やコンビニが相次いで閉店するなど、中心商業地の空洞化に拍車がかかっている。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210102307 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万80 円／平米 3万3,324 円／坪
標準価格 平米 坪	1万815 円／平米 3万5,754 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200702307 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	9,953 円／平米 3万2,905 円／坪
標準価格 平米 坪	1万679 円／平米 3万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1200702307 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	9,953 円／平米 3万2,905 円／坪
標準価格 平米 坪	1万679 円／平米 3万5,305 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1200702307 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	東津軽郡外ヶ浜町
地域	青森県東津軽郡外ヶ浜町字蟹田１２６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
推定価格 平米 坪	9,847 円／平米 3万2,554 円／坪
標準価格 平米 坪	1万565 円／平米 3万4,928 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情