土地路線価格
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路線価 (2023) 青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27-15 坪・平米

2023
路 線 価
青森県 西津軽郡鰺ヶ沢町
青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15 (鰺ヶ沢)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域)
  • 鰺ヶ沢駅 から 740m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 青森県 西津軽郡鰺ヶ沢町青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15
価格時点 2023
駅名 鰺ヶ沢駅 から 740m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
239万
(223 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万5,374
1平米 1万700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月19日
鑑定評価額 総額
239万
(223 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 3万5,374 円/坪
1平米 1万700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は鰺ヶ沢町の住宅地域。需要者は鰺ヶ沢町内に居住する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は殆どない。コロナ禍による大きな影響は見られないが、過疎化と高齢化により当町全体として住宅地需要は弱く、土地の取引件数は少ない。土地は250㎡程度で250万円~300万円が需要の中心であり、新築の戸建物件は見られない。

(2)  同一需給圏は、町内の住宅地域一円。需要者は町内に地縁を有する一次取得者が大半であり、圏外からの転入は少ない。人口減少による過疎化の進行により住宅地需要は減退傾向であり、今後ますますこの傾向が顕著になっていくと思料する。需要の中心となる価格帯は、規模200~300㎡で200~300万円程度である。分譲住宅、新築の戸建住宅は見られない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要の少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自用の戸建住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から試算しており、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2)  地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の戸建住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかった。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 鰺ヶ沢駅北東方
距離 740 m
土地の状態
土地面積 67.5 坪 (223 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 西津軽郡鰺ヶ沢町青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15
標準地の範囲
200 m
西 180 m
170 m
150 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12.5 m
奥行き 20 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 狭隘な街路が配置され、道路事情の劣る地域。
街路 基準方位 北  4m町道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地が見られる住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。地価水準はかなり低くなってきているが、過疎化・高齢化の進行により需要が弱いため地価は下落傾向で推移すると予測する。

(2) 国道背後の街路条件が劣る既成住宅地域であり、今後も現状を維持すると考える。過疎化の進行により、空地が増加しているため常に買い手市場となっており、地価は下落傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 3万5,374
1平米 1万700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 3万5,374
1平米 1万700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 3万5,374
1平米 1万700
前年から次年への変動率 -0.9 %
2022年
1坪 3万5,705
1平米 1万800
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 3万5,374
1平米 1万700
前年から次年への変動率 -0.9 %
2019年
1坪 3万5,705
1平米 1万800
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)住宅地についてはコロナ禍による大きな影響は見られないが、人口減少・高齢化の進行により宅地需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。

(2) 人口及び世帯数は減少。過疎化の進行で住宅地を求める有効需要が絶対的に減少している。

地域要因
(1)長年の継続的な下落により地価水準はかなり低くなってきているが、過疎化等により有効需要は減退しており地価は弱含み。

(2) 近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、一般的要因記載の理由により地価は下落傾向で推移した。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2) 個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1210902321
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 西津軽郡鰺ヶ沢町
地域 青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
9,434 円/平米
3万1,189 円/坪
推定価格 平米
9,993 円/平米
3万3,037 円/坪
標準価格 平米
1万302 円/平米
3万4,058 円/坪
査定価格 平米
1万700 円/平米
3万5,374 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1210902321
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 西津軽郡鰺ヶ沢町
地域 青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
5,739 円/平米
1万8,973 円/坪
推定価格 平米
1万3,095 円/平米
4万3,292 円/坪
標準価格 平米
1万159 円/平米
3万3,586 円/坪
査定価格 平米
1万600 円/平米
3万5,044 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1220402321
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 西津軽郡鰺ヶ沢町
地域 青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字西禿27番15
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
7,792 円/平米
2万5,760 円/坪
推定価格 平米
8,198 円/平米
2万7,103 円/坪
標準価格 平米
1万417 円/平米
3万4,439 円/坪
査定価格 平米
1万800 円/平米
3万5,705 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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