路線価 (2023) 青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田60-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 西津軽郡鰺ヶ沢町青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田６０番１
価格時点	2023 年
駅名	鰺ヶ沢駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	630万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	630万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鰺ヶ沢町の商業地域及び商住混在地域。需要者は鰺ヶ沢町を中心とした事業経営者が中心であり、同一需給圏外からの需要者は殆どない。広い駐車場を備えた郊外の商業施設へ顧客が流出し、また過疎化等により当町全体として活況に欠けるため商業地域への投資需要は弱い。なお、今年８月９日の大雨により冠水したが、今後の需給に注視すべきと考える。取引の中心となる価格は、規模によりまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は、鰺ヶ沢町の商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は当町に地縁を有する事業者である。地域経済の低迷により、背後地の人口が減少していることで、商況が冴えない状況が続いており、新規出店等も見られないため商業地の需要は減退傾向である。需要の中心となる価格帯は、企業の事業規模や資金力により様々であり、一様には見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要の少ない地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。当地域は自用の店舗兼住宅が標準で、自己使用目的での取引を中心に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代替性のある取引事例から試算し、市場性を反映していると判断される比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、新規の貸し店舗の建設も見られず、貸し店舗の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鰺ヶ沢駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	74 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	341 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西津軽郡鰺ヶ沢町青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田６０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	25 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	34.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小規模なショッピングモールも存在している。
街路	１１．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	74 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	341 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の古くからの中心的商店街であるが、南東郊外の国道バイパス沿いに広い駐車場を備えた郊外型店舗が進出したことからこの地区へ顧客が流出し、近隣地域は衰退傾向で地価は当分下落傾向で推移すると予測する。 (2)　町中心部の空き店舗が目立つ旧来型の商業地域であるが、過疎化の進行等で背後地の人口が減少し続けており、商況の低下が著しい。よって、今後とも地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍による影響と商圏内の人口減少により旧来型の商業地の繁華性は低下し、商業地としての需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。 (2)　人口及び世帯数は減少。新型コロナの流行以前から、新規出店は少なく商業地の需要は減退している。
地域要因
(1)地価水準はかなり低くなり下落幅は縮小傾向にあったが、水害の影響も考慮した結果、前年並みの下落となった。 (2)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、商況は年々低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1191102321 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	西津軽郡鰺ヶ沢町
地域	青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,236 円／平米 4万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,795 円／平米 5万8,830 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210802321 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	西津軽郡鰺ヶ沢町
地域	青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,717 円／平米 4万5,348 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,146 円／平米 5万6,685 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210502321 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	西津軽郡鰺ヶ沢町
地域	青森県西津軽郡鰺ヶ沢町大字舞戸町字上富田６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,673 円／平米 3万1,979 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,030 円／平米 4万3,077 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,490 円／平米 5万7,822 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情