路線価 (2023) 青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下36-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 南津軽郡大鰐町青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
価格時点	2023 年
駅名	大鰐温泉駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	199万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	199万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,035 円／坪 1平米 1万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大鰐町市街地の住宅地域一円。需要者は地縁を有する一次取得者や分家世帯などが中心で、地縁的選好性が非常に強く、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。当圏域においては高齢化、過疎化の進行が深刻であり、住宅地需要は極めて低調である。土地は２００㎡程度で１８０～２３０万円程度が需要価格帯。新築戸建物件の供給は近年ほとんど見当たらない。 (2) 同一需給圏は大鰐町市街地の一般住宅地域、需要者は町内に地縁性を有する一次取得者層が中心である。当町では人口減少や居住者の高齢化等により地域経済は長期間にわたり低迷しており、中心部周辺の住宅地需要も減少傾向。街路条件が劣る当地域に対する選好性は弱く、地価も下落傾向で推移している。土地は２００㎡程度で２００万円前後が需要の中心である。新築戸建物件の取引は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅が大半を占める住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。不動産取引は自用の住宅用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には古いアパートも散見するが、賃貸需要が弱いため土地に帰属する適切な純収益が把握できず収益価格が試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり自用目的での取引が中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大鰐温泉駅　東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南津軽郡大鰐町青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
標準地の範囲
東	100 m
西	550 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	狭隘な街路が配置され、行き止まり路も多く街路条件が劣る地域。
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件が劣る住宅地域として今後とも現状のまま推移するものと予測される。街路条件が劣るため住宅地としての選好性は低く、地価は下落が継続するものと予測する。 (2)当町では人口減少や少子高齢化の影響により住宅地に対する有効需要は減退している。街路条件の劣る当地域に対する選好性は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,035 円 1平米 1万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,035円 1平米 1万900円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数の減少、高齢化の進行により宅地需要は弱い。温泉リゾートを中心とする観光需要は回復しつつあるが不動産市況への影響は見られない。 (2)大鰐町は人口、世帯数とも減少傾向。高齢化及び過疎化並びに地域経済の低迷により住宅地需要も低調に推移している。
地域要因
(1)街路幅員が狭く街路条件が劣るため町内の住宅地の中で選好性は低く、地価は下落が継続。 (2)街路条件が劣るほか町中心部への接近性もやや劣る住宅地域。人口が継続的な減少傾向にあるなか、住宅地需要も弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1190102362 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,969 円／平米 2万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	9,517 円／平米 3万1,463 円／坪
標準価格 平米 坪	1万481 円／平米 3万4,650 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210202362 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,574 円／平米 3万8,264 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,028 円／平米 3万6,459 円／坪
標準価格 平米 坪	1万696 円／平米 3万5,361 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602362 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,594 円／平米 2万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	8,507 円／平米 2万8,124 円／坪
標準価格 平米 坪	1万274 円／平米 3万3,966 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220902362 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字蔵館字山下３６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,809 円／平米 5万8,877 円／坪
推定価格 平米 坪	1万997 円／平米 3万6,356 円／坪
標準価格 平米 坪	1万997 円／平米 3万6,356 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情