路線価 (2023) 青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田8-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 南津軽郡大鰐町青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９
価格時点	2023 年
駅名	鯖石駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	221万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	221万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万497 円／坪 1平米 6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は大鰐町市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は地縁を有する農家等の一次取得者層や分家世帯などが中心で地縁的選好性が非常に強く、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。当圏域においては高齢化、過疎化の進行が深刻であり、住宅地需要は極めて低調である。土地は３００㎡程度で１８０～２５０万円程度が需要価格帯。新築戸建物件の供給は近年ほとんど見当たらない。 (2) 同一需給圏は大鰐町市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は当町に地縁性を有する農業従事者や兼業農家が中心で、同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。農家経済の低迷や若年層の弘前市等の都市部流出等で農家住宅地に対する需要は減退傾向が続いている。土地は３５０㎡程度で２００～２５０万円程度が需要の中心と見られる。新築戸建物件の取引は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅が大半を占める住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算できなかった。不動産取引は自用の住宅用地取得を目的とするのが一般的であり、当該取引価格によって地価形成が行われている。したがって、当圏域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であるため収益還元法は適用できなかった。戸建住宅が多く自用目的での取引が中心の地域であるので、代替性の強い事例から求められた信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鯖石駅東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅に一般住宅が混在する農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	住宅建築緩和区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南津軽郡大鰐町青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９
標準地の範囲
東	400 m
西	150 m
南	800 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	22 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路事情の良い弘前市寄りの農家住宅地域。
街路	１０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	住宅建築緩和区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道７号線背後の住宅地域で、道路事情は良いが、人口減少・高齢化の進行により需要が弱いため地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)大鰐町と弘前市の行政界付近に位置する農家住宅地域。周辺には農地や空き地も多く残り土地利用は低調で、当面は現状のまま推移すると考えられる。地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万497 円 1平米 6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万497円 1平米 6,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数の減少、高齢化の進行により宅地需要は弱い。温泉リゾートを中心とする観光需要は回復しつつあるが不動産市況への影響は見られない。 (2)大鰐町は人口、世帯数とも減少傾向。高齢化及び過疎化並びに地域経済の低迷により住宅地需要も低調に推移している。
地域要因
(1)弘南鉄道鯖石駅に近い既成住宅地域。鯖石地区は旧来からの集落で地縁的選好性が強い。地価は町全体の傾向と同様に下落が継続している。 (2)街路条件は良好だが、大鰐町中心部から遠いほか、隣接する弘前市中心部へも距離があるため生活利便性は低い。需要は弱く地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210902362 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,092 円／平米 1万6,834 円／坪
推定価格 平米 坪	7,985 円／平米 2万6,398 円／坪
標準価格 平米 坪	6,100 円／平米 2万167 円／坪
査定価格 平米 坪	6,100 円／平米 2万167 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602362 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,594 円／平米 2万5,106 円／坪
推定価格 平米 坪	8,507 円／平米 2万8,124 円／坪
標準価格 平米 坪	6,214 円／平米 2万543 円／坪
査定価格 平米 坪	6,210 円／平米 2万530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210402362 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	南津軽郡大鰐町
地域	青森県南津軽郡大鰐町大字鯖石字広田８番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,539 円／平米 2万4,924 円／坪
推定価格 平米 坪	6,201 円／平米 2万501 円／坪
標準価格 平米 坪	6,201 円／平米 2万501 円／坪
査定価格 平米 坪	6,200 円／平米 2万497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情