路線価 (2023) 愛知県田原市山田町御殿下5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 田原市愛知県田原市山田町御殿下５番２
価格時点	2023 年
駅名	三河田原駅 から 19000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	777万 円 (769 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	777万 円 (769 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として田原市の市街化調整区域内住宅地である。需要者の中心は、地縁的選好性を持つ地元在住者が大半で、圏域外からの需要はほぼ見られない。旧渥美町内の旧来からの集落地域であるが、画地規模から総額が嵩む為、相対的な土地需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地面積や利用目的等により様々で、一定の水準としての把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として田原市内の市街化調整区域に存する農家集落地域一円である。需要者は、地縁性を有する市内在住者が中心である。近隣地域は、旧渥美町の山間の既成集落地域で、地縁的選好性が強く働く特徴があり、外部からの流入はほとんど見られないことから、需要は極めて少なく、地価は下落傾向で推移している。市街化調整区域内の宅地取引は総じて少なく、画地規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣は旧渥美町内の旧来からの集落地域で、渥美半島先端部にて賃貸市場が未成熟であること、調整区域の法規制からも現実性を欠くこと等から、収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を中心に、昨今の経済情勢及び不動産市況等を勘案し、本鑑定評価額を決定した。なお、当該価格は、対象標準地の面積に即応したものであり妥当なものと判断する。 (2) 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。当該地域は旧来からの既成集落地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算しなかった。近隣地域は農家住宅を主体としており、居住環境等に基づき価格形成が行われる地域であることから、本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地との均衡及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三河田原駅西方
距離	19000 m
土地の状態
土地面積	232.6 坪 (769 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心とする既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	田原市愛知県田原市山田町御殿下５番２
標準地の範囲
東	100 m
西	550 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの集落地域で、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、調整区域の需給動向等からやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (2)旧渥美町の集落地域であり、地域に変化を促す特段の要因はなく、当面現況のまま推移するものと予測する。市街化調整区域内の山間にあるため、宅地需要は極めて低調で、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高や円安等による経済の停滞感も一部に見られる中、不動産市場では居住環境や利便性等による需要の二極化傾向が続いている。 (2)田原市は少子高齢化・人口減少が続いている。不動産市場では利便性や住環境、災害リスク等による需要の二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)特に大きな地域的特性の変化は見られないが、市中心部から離れたエリアの地価は、やや弱含み傾向にある。 (2)市街化調整区域にある山間の農家集落地域で、地域的特性に変化はない。人口の減少、高齢化が進んでおり、宅地需要はほとんどない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ田原０４１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	田原市
地域	愛知県田原市山田町御殿下５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,654 円／平米 3万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,139 円／平米 4万3,438 円／坪
標準価格 平米 坪	1万503 円／平米 3万4,723 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ田原０４１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	田原市
地域	愛知県田原市山田町御殿下５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,424 円／平米 4万7,686 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,309 円／平米 4万7,306 円／坪
標準価格 平米 坪	9,149 円／平米 3万247 円／坪
査定価格 平米 坪	9,150 円／平米 3万250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ田原０４１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	田原市
地域	愛知県田原市山田町御殿下５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,202 円／平米 5万258 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,217 円／平米 4万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5 円／平米 3万3,077 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ田原０５２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	田原市
地域	愛知県田原市山田町御殿下５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,194 円／平米 2万477 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,165 円／平米 4万217 円／坪
標準価格 平米 坪	1万451 円／平米 3万4,551 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ田原０４２０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	田原市
地域	愛知県田原市山田町御殿下５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,682 円／平米 3万8,621 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,116 円／平米 4万6,667 円／坪
標準価格 平米 坪	9,635 円／平米 3万1,853 円／坪
査定価格 平米 坪	9,640 円／平米 3万1,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情