路線価 (2023) 愛知県愛西市勝幡町塩畑2716 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 愛西市愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
価格時点	2023 年
駅名	勝幡駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,190万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,931 円／坪 1平米 6万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、名鉄津島線及び尾西線沿線の住宅地域の圏域。主たる需要者は、圏内在住の１次取得者層と見られる。土地の供給は、農地等からの転換による地元業者のミニ開発が主流である。鉄道駅から徒歩圏内の、旧街道に沿った従来からの住宅地域であるが、街区が一部未整備なところがあり、周辺地域での新規に開発された住宅地と比べてやや見劣りがする。土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は名鉄津島線沿線で、概ね愛西市、津島市、あま市の住宅地域。需要者は愛西市及び近隣市町の居住者が大半を占め、他の地域からの転入は少ない。最寄駅、大型店舗まで徒歩圏内にあり、交通利便性は比較的良好であるが、愛西市の住宅地は、周辺市町と比べ、相対的に居住環境が劣ることから不動産需要は弱く、地価の下落傾向が続いている。土地は１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５００～２，８００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域である。また対象標準地は、画地規模等から投資採算性に見合う賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性の高い価格となっている。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝幡駅北方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、事務所併用住宅等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	愛西市愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
標準地の範囲
東	30 m
西	180 m
南	100 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	164 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名鉄津島線勝幡駅から徒歩圏内にある、街区一部未整備で残る既成住宅地域である。現状維持のまま推移すると予測する。 (2)最寄駅まで徒歩圏内で、古くからの既成住宅地域である。特段の地域的変動要因は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万9,931 円 1平米 6万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万9,600円 1平米 6万3,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)愛西市の不動産市場は総じて低迷している。今後、人口減少や子高齢化に加え、景気の先行きが懸念される。 (2)人口減少並びに高齢化が進んでおり、当市における不動産需要は全般的に低調であることから、引き続き地価は下落基調にある。
地域要因
(1)旧佐織町北東部に位置する既成住宅地域である。新規の需要は限定的で、地価は弱含みで推移している。 (2)古くからの市街地で地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ愛西０４３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,042 円／平米 18万5,275 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,986 円／平米 18万5,090 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,724 円／平米 21万3,978 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ愛西０５３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,715 円／平米 23万7,090 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,643 円／平米 23万6,852 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,524 円／平米 22万3,234 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ愛西０４３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,810 円／平米 18万7,814 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,585 円／平米 18万3,764 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,879 円／平米 20万7,878 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ愛西０４３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛西市
地域	愛知県愛西市勝幡町塩畑２７１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,146 円／平米 18万2,313 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,981 円／平米 18万1,767 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,764 円／平米 20万7,498 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情