路線価 (2023) 愛知県清須市西枇杷島町古城2-10-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 清須市愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
価格時点	2023 年
駅名	下小田井駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,270万 円 (395 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は清須市及び隣接する名古屋市西区等に存する路線商業地域と把握しうる。主な需要者は、地元資本家、県内法人事業者、全国的に営業拠点を有する大手小売業等である。その街区から隣接する名古屋市西区エリアと地域的な類似性、連続性も認められる。新型コロナ対策による制限は緩和されたが、インフレの恒常化で消費意欲は低下しているため、商業地需要の回復は緩慢であると認めうる。商業地の地価水準は、取引数が少ないため把握は困難である。 (2) 同一需給圏は清須市及び隣接市町の路線商業地域である。主な需要者は小売事業者や個人事業主等である。名古屋市西区方面から連続する幹線道路沿いに位置しており、名古屋市内と比較すれば地価は割安感がある。商業地の地価水準は規模、形状、取引形態によって様々であり一様ではないため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) （５）の通り比準価格及び収益価格が試算された。前者は規範性のある事例地と標準地との価格形成要因を比較して試算された価格で実証性がある。後者は想定賃料収入に基づく純収益を還元して試算された価格であるが、一から土地を取得して建物を建築することを想定している。よって既存自有地に建設する場合よりも収支は低くなるため、低位に試算される傾向がある。したがって市場実態を反映している比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の周辺では自己利用の店舗、共同住宅、工場等がみられる。比準価格は主に市場性を反映した実証的な価格で適切に求められた。賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。典型的な需要者は自己利用目的で物件取得を企図する小売事業者や個人事業主等であり市場性を重視した価値判断を行うものと思料する。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下小田井駅北方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	119.5 坪 (395 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗等が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	清須市愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名古屋市西区山田地区と街区的に連続性が高いエリアの一角を占める路線商業地域である。小売店舗のほか、名古屋営業所としての立地の需要も見込める地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)ドラッグストア、アパレル、食品スーパー等各種チェーン店や小規模店舗等が見られる路線商業地域である。現状では中小規模敷地が主流であり、繁華性は良好であることから、現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ制限緩和後も個人経営や小資本の喫茶・外食関係は出店意欲は高くない。反面、ドラッグストアや整体、葬祭、ジム施設等は堅調。 (2)清須市は名古屋のベッドタウンとして人口が僅かながら増加傾向である。枇杷島駅、新清洲駅周辺は需要が安定している。
地域要因
(1)名古屋市西区山田地区とを結ぶ幹線道路沿いの地域で、１階が商業系、２階以上は集合住宅の供給が主である。特に変動要因はなかった。 (2)名古屋市西区方面から連続する幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ清須０４３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	清須市
地域	愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,734 円／平米 32万9,721 円／坪
推定価格 平米 坪	10万632 円／平米 33万2,689 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,928 円／平米 35万198 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ清須０４３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	清須市
地域	愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,973 円／平米 29万4,145 円／坪
推定価格 平米 坪	9万398 円／平米 29万8,856 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,107 円／平米 35万4,096 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ稲沢０５２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,437 円／平米 37万5,023 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,918 円／平米 40万9,673 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,581 円／平米 33万9,133 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ一宮０４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万881 円／平米 20万1,273 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,638 円／平米 20万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,747 円／平米 35万9,518 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ一宮０４２９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	一宮市
地域	愛知県清須市西枇杷島町古城２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万903 円／平米 30万525 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,859 円／平米 31万3,604 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,337 円／平米 36万8,080 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	42 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情