路線価 (2023) 青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井323-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 北津軽郡板柳町青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１
価格時点	2023 年
駅名	板柳駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	677万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	677万 円 (494 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,292 円／坪 1平米 1万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、板柳町の中心市街地内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、板柳町及び周辺市町村の事業経営者が中心である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、弘前市、五所川原市のＳＣ等への顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は町内商業地域及び住商混在地域一円。需要者は地縁のある事業者、または住宅建築目的の個人。町民の日用品消費の殆どは国道バイパス沿いのスーパーや大型店、五所川原市のＳＣ等に吸収されている。旧来からの商店街は廃業したとみられる店舗が多く、また最近は空地も多く、需要は低迷。稀にみられる取引は商業地であっても住宅建築目的が殆どで、規模２００㎡～５００㎡、総額５００万～６００万円程度と住宅地価格並みの水準となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域周辺には貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場は成立していないので、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が中心であるので、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	板柳駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	149.4 坪 (494 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、小売店舗等の混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	72 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北津軽郡板柳町青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１
標準地の範囲
東	20 m
西	150 m
南	50 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	43 m
面積	470 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	古くからの中心商業地域
街路	１０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	72 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道沿いの商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。弘前市、五所川原市のＳＣ等への顧客流失に歯止めがかからず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)今後はさらに衰退していくとみられる。未だ銀行は残るものの、近年、新規出店は見られず、一方で空地が増えており、地価は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,292 円 1平米 1万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,292円 1平米 1万3,700円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　弘前市、五所川原市のＳＣ等への顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 (2)当町の人口は減少、世帯数も頭打ち状態にある。不動産取引は住宅地が殆どで、新規出店目的の商業地取引はみられない。
地域要因
(1)　一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。 (2)特段の変動要因はない。上記のとおり空地が多いが、全般に奥行の長い短冊型の画地が多く、住宅地としても敬遠されている一因とみられる。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201202381 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡板柳町
地域	青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,535 円／平米 4万1,441 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,146 円／平米 4万155 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,189 円／平米 4万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210202381 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡板柳町
地域	青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,569 円／平米 5万1,471 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,473 円／平米 4万4,542 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,473 円／平米 4万4,542 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	65 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220902381 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	北津軽郡板柳町
地域	青森県北津軽郡板柳町大字板柳字土井３２３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,318 円／平米 3万7,417 円／坪
推定価格 平米 坪	1万817 円／平米 3万5,761 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,371 円／平米 4万4,205 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,400 円／平米 4万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情