路線価 (2023) 愛知県弥富市竹田2-103 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 弥富市愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄蟹江駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,841 円／坪 1平米 3万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産の同一需給圏は、弥富市及び周辺市町村の市街化調整区域内の圏域である。需要者の中心は、主に弥富市内の勤労者若しくは近隣地域及び周辺地域在住の地縁者等が主体である。当該地域は、集落性を帯びた既成住宅地域のため、需要は限定的である。土地取引は低調で地価は下落傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は８００万円～２０００万円程度であるが画地規模によってばらつきが大きい。 (2) 同一需給圏は、概ね弥富市及び周辺市町村の市街化調整区域内にある住宅地域の圏域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する当該圏域の居住者が中心であり、圏域外からの転入者は少ない。調整区域内の既存集落であり、土地取引は低調で地価は下落傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は８００万円～２０００万円程度であるが画地規模によってばらつきがある。新築戸建分譲についてはほぼ見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は、弥富市東部の市街化調整区域内に位置し、周辺にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。従って、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は、市街化調整区域内の農家住宅を主体とする住宅地域であり、収益物件はほとんどなく賃貸市場が未成熟であり賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄蟹江駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	153.1 坪 (506 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道施設背後の農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弥富市愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
標準地の範囲
東	90 m
西	300 m
南	0 m
北	340 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、一般住宅、農家住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の旧来からの住宅地域である。当面は現状のまま推移すると予測される。 (2)利便性の劣る農家集落地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,841 円 1平米 3万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,841円 1平米 3万200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症に伴う経済活動の停滞から再開への方針転換等の影響により不動産市場は実需を中心に感染症前の地価水準に戻りつつある。 (2)ウィズコロナの下、景気は持ち直し傾向にあり、住宅需要は堅調に推移しているが農村集落にあっては、高齢化の進行などにより需要は低迷している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。 (2)中心部から離れた調整区域内の既成集落地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ弥富０５１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	弥富市
地域	愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万738 円／平米 10万1,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,919 円／平米 13万1,972 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,835 円／平米 9万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ弥富０４１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	弥富市
地域	愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,151 円／平米 7万9,843 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,377 円／平米 7万7,284 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,032 円／平米 7万6,144 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ弥富０４１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	弥富市
地域	愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,567 円／平米 15万3,951 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,731 円／平米 14万7,881 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,320 円／平米 10万6,850 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ弥富０５１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	弥富市
地域	愛知県弥富市竹田２丁目１０３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,006 円／平米 15万8,708 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,006 円／平米 15万8,708 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,745 円／平米 11万8,173 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情