路線価 (2023) 愛知県みよし市福谷町小宮6-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 みよし市愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
価格時点	2023 年
駅名	三好ケ丘駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,994 円 1平米 8万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万2,994 円／坪 1平米 8万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、みよし市の市街化調整区域の住宅地域を始めとして、隣接市町等の圏域。需要者の中心は、地縁者や血縁者を主体としている。みよし市の住宅需要は全般的に高いが、当該地域は、市街化調整区域に開発された住宅団地であり、街の高齢化が進んでいることや、住宅団地に至るまでの街路がやや狭いなど、特有の地域事情があるため需要はあまり高くない。市場の中心価格帯は、土地は１，５００万円前後、新築の建売住宅は３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏はみよし市及び周辺市町一円の住宅地域と把握される。需要者はみよし市及びその周辺市町在住者で自動車関連産業に勤務する層が中心である。みよし市内の住宅地への需要が依然として堅調であるが、当地は市街化調整区域内の住宅団地内の地域でやや規模は小さく、やや孤立した立地から、地価は横這い傾向にある。土地は２０００万円前後程度、新築の戸建住宅は３５００～３８００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 公法上の制限及び土地利用状況等を鑑み、賃貸住宅の想定が現実的ではないと判断されるため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性・利便性を指標とした、自用目的の取引が主体の住宅地域であり、かつ、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を得られた。本件では、地域的に取引価格の水準が不動産価格の規範となっていることから、比準価格を採用し、みよし市の住宅地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は市街化調整区域内の住宅団地で賃貸用の共同住宅は見られず、賃貸市場が未成熟であることから共同住宅を想定することは非現実的であり、収益還元法を試算しなかった。居住の快適性及び利便性を重視した自用目的での取引が中心の地域であることから、比準価格を標準とし、地元不動産業者のヒアリング結果等も参考に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三好ケ丘駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	53.5 坪 (177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	みよし市愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	現行都市計画法施行以前に開発された住宅団地
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空家や空地が散見され、衰退化の気配を感じられるが、しばらくは現状を概ね維持していくものと見込まれる。物件の動きが少なく、土地利用が硬直的なため、地価は横這い程度で推移していくものと予測される。 (2)市街化調整区域に所在する住宅団地内の地域であり、特別の変動要因もなく、現状のまま推移すると見込まれる。当地域はやや孤立した立地のため地価は横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,994 円 1平米 8万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,994 円 1平米 8万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 28万2,994円 1平米 8万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)みよし市の住宅地は、景気が緩やかに持ち直す中で、住宅ローンが低金利にあること、地場産業が好業績にあることを背景に堅調な動きを示している。 (2)地場企業収益は回復基調であるが、部品価格高騰、半導体不足、世界金融引き締めの影響等で不透明感がある。住宅投資等は回復基調にある。
地域要因
(1)市街化調整区域の住宅地域で変化が見られないため、地域要因に変動はない。 (2)当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａみよし０４２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,883 円／平米 25万869 円／坪
標準価格 平米 坪	8万899 円／平米 26万7,452 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,300 円／平米 27万5,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａみよし０４２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,353 円／平米 35万8,215 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,337 円／平米 28万5,430 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａみよし０４２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万417 円／平米 23万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7 円／平米 23万1,443 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,067 円／平米 29万4,456 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,700 円／平米 30万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａみよし０５２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,347 円／平米 21万6,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,462 円／平米 20万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,992 円／平米 27万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａみよし０５２７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市福谷町小宮６番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,287 円／平米 11万3,353 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,431 円／平米 18万9,867 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,037 円／平米 30万4,274 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情