路線価 (2023) 愛知県みよし市根浦町4-1-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 みよし市愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
価格時点	2023 年
駅名	黒笹駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億4,700万 円 (7253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億4,700万 円 (7253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高速道路へのアクセスが容易な流通業務地域や工業地域で、愛知県下全域に及ぶ。需要者の中心は、物流や自動車関連産業等の事業者が想定される。ネット通販の隆盛や自動車関連産業の好業績を背景に、物流施設用地の需要が一段と高まっているが、用地不足が深刻となっている。当該地域は、東名三好インターチェンジに近い物流施設適地であるため、多分の需要が認められる。市場の中心価格帯は、規模、業種等によって異なり、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、みよし市及びその周辺市町のほか愛知県内に広域的に展開する工業地域である。需要者は、物流関連事業者、製造業者等が中心である。供給については、公共団体による工業用地の分譲や廃業・移転に伴う事業用地の売却が中心である。近隣地域周辺について、東名三好ＩＣへの接近性に優り競争力は高く、需給関係は堅調である。価格帯の中心は、規模等により一様ではないが、取引単価で６０～１２０千円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、不動産市場で生起した取引事例に基づく実証的な価格であり、代替関係にある取引事例から精度の高い価格が得られたものと判断される。収益価格は、不動産の生み出す純収益に着目して求めた理論的な価格である。賃貸市場は存在するものの、成熟の程度が低いことから低位に試算された。本件では、相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、工業地の代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場実態を反映した実証的価格である。本件においては規範性の高い取引事例を収集することができ、これら取引事例から試算した比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格については、倉庫等の賃貸市場が熟成途上で、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、相対的信頼性に優る比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	黒笹駅南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	2193.9 坪 (7253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	ＩＣ周辺に物流センター、工場等が見られる地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	みよし市愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
標準地の範囲
東	250 m
西	80 m
南	90 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	73 m
面積	7300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い工業地域であり、土地利用が硬直的なため、現在の利用状況を維持していくものと見込まれる。物流施設用地の不足は今後とも続くため、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は、ＩＣ近くに位置する、物流センター、工場等が建つ工業地域である。流通業務用地としての競争力等に影響を与えるような特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2019年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は物価上昇や供給の制約等のリスク面もあるが、緩やかに持ち直している。みよし市の工業地は、地場産業が好業績なため堅調である。 (2)物価上昇、金融資本市場の変動等の懸念材料があるが景気は緩やかに持ち直している。こうした中、市内の不動産市場は総じて底堅く推移している。
地域要因
(1)熟成した工業地域であり、地域の様相に特段の変化が見られないため、地域要因に変動はない。 (2)特別の変動要因はない。東名三好ＩＣへの接近性に優り、競争力は高い。物流関連施設への投資需要は引き続き旺盛であり、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊田０４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,707 円／平米 24万3,675 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,094 円／平米 24万8,261 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,321 円／平米 34万8,191 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊田０４２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,500 円／平米 21万6,543 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,078 円／平米 21万8,454 円／坪
標準価格 平米 坪	11万314 円／平米 36万4,698 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	南
側道幅員2	9 m
側道方位3	北
側道幅員3	9 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａみよし０４２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,341 円／平米 23万5,853 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,553 円／平米 24万3,166 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,528 円／平米 34万8,876 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａみよし０５３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県みよし市根浦町４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万455 円／平米 26万5,984 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,045 円／平米 28万7,771 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,535 円／平米 35万8,817 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情