路線価 (2023) 愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田446-633 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 愛知郡東郷町愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
価格時点	2023 年
駅名	日進駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	952万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	949万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円／坪 1平米 5万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東郷町を中心として、日進市、みよし市等周辺市内を含む市街化調整区域内の既成住宅地域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する第一次取得者が想定される。近隣地域は周囲に農地が多く熟成度はやや低いが、市街化区域内の住宅地域より割安感があり、また、大規模商業施設や町役場も比較的近距離圏内にあるため、宅地需要は安定的に推移している。土地取引は総額の把握は困難だが、単価としては５～７万円／㎡程度が中心と判断される。 (2) 同一需給圏は概ね東郷町を中心として、周辺市内の市街化調整区域の住宅地域である。主たる需要者は、当該エリアに地縁性を有する個人である。地縁選好性が認められるエリアで域外からの需要は限定的である。周辺市街化区域の住宅地の需要が堅調なため、その波及効果として地価は低位安定で推移している。取引が少なく、中心となる総額価格帯の把握は難しいが、単価として概ね１㎡あたり５万～７万円程度が中心と観察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格の信頼性は高い。収益価格については賃貸事業の想定が現実的ではなく、収益性に基づいた価格形成は見込まれず、取引実態にも合致しないため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内であるため、新設賃貸住宅事業の想定は現実的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。近隣地域における取引は自己使用目的での取引が中心である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日進駅南西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周囲に農地、原野が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	愛知郡東郷町愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の周囲に農地が多く残る中に存する既成住宅地域で、地域特性に影響を与える特段の要因は見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農地等が残る中に、従来からの戸建住宅が存する住宅地域であり、特別の地域要因変動もなく、現在の居住環境を維持して推移していくものと予測される。当面は一般経済の影響を受け価格推移している
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も強含みで推移している。ただし物価や金融情勢等の変動要因に留意する必要がある。 (2)世界的コロナ禍による一時的な経済パニックはあったが、現在は株価等概ね持ち直している。今後は、更なる経済の上向き状況を注視する必要がある。
地域要因
(1)周囲に農地が多く残る市街化調整区域内の住宅地域で、街路条件も劣るが一定の需要はあり、不動産市場は底堅く推移している。 (2)特別な地域要因変動はない。なお、町内に駅はなく駅徒歩圏は限られた一部であり、町域のほとんどは自動車利用が中心となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ東郷０４２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛知郡東郷町
地域	愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,426 円／平米 17万14 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,940 円／平米 17万1,714 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,022 円／平米 16万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ東郷０４２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛知郡東郷町
地域	愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,621 円／平米 20万3,719 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,052 円／平米 20万5,144 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,218 円／平米 17万5,939 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａみよし０４２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万417 円／平米 23万2,799 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7 円／平米 23万1,443 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,383 円／平米 18万9,708 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａみよし０５２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	みよし市
地域	愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,347 円／平米 21万6,037 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,462 円／平米 20万9,805 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,614 円／平米 18万554 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊田０４３３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県愛知郡東郷町大字春木字下鏡田４４６番６３３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,826 円／平米 20万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,580 円／平米 21万195 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,330 円／平米 19万2,839 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情