路線価 (2023) 愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏117 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 丹羽郡扶桑町愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
価格時点	2023 年
駅名	柏森駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,884 円／坪 1平米 7万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名鉄犬山線沿線を中心とする町内の住宅地域一円。需要者の中心は町内在住者や周辺市への通勤者等の地縁関係者であり、圏外からの転入者は少ない。農地等も見られるとおり宅地利用度のやや低い既成住宅地域であるが、最寄駅の徒歩圏内に位置する地域であるため、利便性を背景として需給の程度は概ね堅調である。土地は１７０㎡程度であれば１３００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円程度までが需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、扶桑町を中心に周辺市町を含む住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は区画が整然としており、最寄駅接近性にも優れることから、相対的に高い競争力を有する住宅地である。このような地域的特性から不動産の需給動向は堅調であり、地価は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は土地が１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅が２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅に近いためアパート需要も認められるが、既存地主による資産保有目的での需要に限定されると推察される。当近隣地域においては自己使用目的の取引が中心であり、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。しかも敷地規模が小さいことから投資採算性を重視する収益価格は試算しなかった。よって、類似の事例より求めた実証的な比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は画地規模が小さく、賃貸共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法は非適用とした。一方、周辺地域は居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、代替競争関係にある不動産の取引価格から求めた比準価格の説得力は高いと判断した。したがって、本件では比準価格を標準として、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	柏森駅北方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	丹羽郡扶桑町愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
標準地の範囲
東	70 m
西	20 m
南	20 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未利用地も残る既成住宅地域であるため、今後は熟成度の向上も見込まれる。最寄駅の徒歩圏内に位置するという良好な交通接近条件を背景にして、地価は当面安定基調で推移するものと予測する。 (2)最寄駅徒歩圏内に存する既成の住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められないことから、当面は現状のまま安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万5,884 円 1平米 7万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万5,884円 1平米 7万7,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 25万4,562円 1平米 7万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取引件数及び新設住宅着工戸数とも横ばい傾向で推移している。宅地供給に相応した建売分譲住宅を始めとする住宅地需要は概ね堅調である。 (2)人口は若干の増加傾向にあるとともに、建築着工についても安定的に推移しており、金融緩和政策にも後押しされ不動産市場は底堅く推移している。
地域要因
(1)未利用地も残る既成住宅地域であるため熟成度の向上が期待される。但し、現状での早急な変化は乏しく大きな変動要因は認められない。 (2)一般住宅を中心とした駅徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、地域の動向は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ扶桑０４２８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	丹羽郡扶桑町
地域	愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,807 円／平米 24万4,006 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,794 円／平米 21万7,515 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,267 円／平米 24万2,221 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ扶桑０４２８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	丹羽郡扶桑町
地域	愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,328 円／平米 22万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,062 円／平米 22万1,707 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,808 円／平米 22万4,173 円／坪
査定価格 平米 坪	7万500 円／平米 23万3,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ扶桑０４２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	丹羽郡扶桑町
地域	愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,190 円／平米 31万1,392 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,077 円／平米 25万1,511 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,513 円／平米 27万2,788 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,800 円／平米 28万3,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ扶桑０５２８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	丹羽郡扶桑町
地域	愛知県丹羽郡扶桑町大字柏森字寺裏１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,527 円／平米 14万594 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,232 円／平米 23万5,493 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,698 円／平米 25万258 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情