路線価 (2023) 愛知県海部郡飛島村大字服岡3-159 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 海部郡飛島村愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄蟹江駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (617 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万338 円／坪 1平米 3万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、飛島村、弥富市、蟹江町の市街化調整区域内に所在する住宅地域（農家集落地域）である。同一需給圏内に居住する地縁性を有する地域の居住者が中心で、他からの転入者は見られない。最寄駅から離れており、地域の物件を探している需要者は少ないものの一定の需要は認められるが大きな需要は期待できず、力強さは無く下落傾向にある。市場での価格帯は、総額的に土地２２００万円程度までである。 (2) 対象不動産の同一需給圏は、飛島村及び周辺市町の市街化調整区域内の圏域である。需要者の中心は、主に飛島村内の勤労者若しくは近隣地域及び周辺地域在住の地縁者等が主体である。当該地域は、集落性を帯びた既成住宅地域のため、需要は限定的である。土地取引は低調で地価は下落傾向で推移している。市場で中心となる価格帯は、土地は８００万円～２０００万円程度であるが画地規模によってばらつきが大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の事例から取引事例比較法を採用し比準したもので、市場性を反映し規範性が高い。一方収益価格は、市街化調整区域にある公法上の規制から、アパート等の賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので、市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし、更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、飛島村の市街化調整区域内の農家住宅を主体とする住宅地域であり、収益物件はほとんどなく賃貸市場が未成熟であり、賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄蟹江駅南方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	186.6 坪 (617 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海部郡飛島村愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域。特段の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと思われ、価格は下落基調で推移すると予測する。 (2)当該地域は、一般住宅、農家住宅、農地等が混在する市街化調整区域内の旧来からの住宅地域であるが、特に地域要因の変動は認められない。当面は現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万338 円 1平米 3万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万338円 1平米 3万6,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万1,330円 1平米 3万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症及び円安の影響下、コストプッシュで企業物価・消費者物価何れも急激に上昇し、所得が上がらず消費が低迷する等の経済にある。 (2)新型コロナウィルス感染症に伴う経済活動の停滞から再開への方針転換等の影響により不動産市場は実需を中心に感染症前の地価水準に戻りつつある。
地域要因
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域で特段の変動要因はなく、引き続き地価は下落傾向で推移する。 (2)地域要因に特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ飛島０５１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡飛島村
地域	愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万215 円／平米 9万9,891 円／坪
推定価格 平米 坪	3万94 円／平米 9万9,491 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,389 円／平米 12万302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ飛島０５１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡飛島村
地域	愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,763 円／平米 10万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万480 円／平米 10万767 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,914 円／平米 11万5,426 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蟹江０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,173 円／平米 16万2,566 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,282 円／平米 15万6,314 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,568 円／平米 12万894 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ弥富０４２５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	弥富市
地域	愛知県海部郡飛島村大字服岡３丁目１５９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,764 円／平米 9万8,400 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,002 円／平米 12万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情