路線価 (2023) 愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪15-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 知多郡東浦町愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
価格時点	2023 年
駅名	東浦駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,390万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,037 円／坪 1平米 9万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東浦町及び周辺市町の商業地域である。旧来からの小規模店舗等が多い商業地域で、需要者は飲食、小売、サービス業等の中小法人、個人事業主及び不動産業者等が中心である。幹線道路沿いの駅に近い商業地域であるが、不動産需要は新型コロナウイルス感染症の影響は残るものの、地価は強含みで推移している。取引規模が区々なため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は東浦町及び周辺の市町における駅前、又は幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要者の中心は東浦町及び周辺の市町における中小事業者等であるが売買需要は皆無であり、事業用定期借地等のリ－ス需要がほとんどを占める。したがって商業地独自の価格変動はほとんど認められず、背後住宅地の地価上昇に牽引される形で横這いから上昇へと転換しつつある。市場での需要の中心価格帯は、土地で４０～５０万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 貸店舗等の収益物件も見られる交通量の多い商業地域で、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、一長一短はあるものの信頼性のある取引事例から求められた比準価格の規範性は高い。よって、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣の商業繁華性は駅前商業地の縁辺に位置する路線商業地域としては標準的であり、在来の商業地であることから商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度も総じて高い。したがって自用目的の取引が中心である地域の実情を考慮して実証性の高い比準価格を標準としつつ、比準価格に対するチェック機能を有する収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東浦駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が多い駅に近い幹線沿いの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	知多郡東浦町愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの駅に近い商業地域で、商業地域として熟成しており、今後も地域特性は現状と大差なく推移していくものと予測する。地価は強含みで推移しているが、新型コロナの影響も残っており、先行きは不透明である。 (2)　近隣は最寄駅に近い路線商業地域であり、今後も現在の商業性を維持するものと予測する。背後住宅地の地価の影響を受け、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 30万9,442円 1平米 9万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 30万9,442円 1平米 9万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による景気の先行き不透明感は残るものの、東浦町商業地の地価は強含みで推移している。 (2)　駅前及び幹線道路沿いに所在する商業地は売買需要が皆無であり、リ－ス需要が大半を占めるため、背後住宅地の価格変動で推移している。
地域要因
(1)東浦町南東部国道沿いの商業地域で、不動産需要は安定しており、この１年間での地価は上昇している。 (2)　特記すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ東浦０４１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡東浦町
地域	愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,468 円／平米 33万5,453 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,209 円／平米 35万1,127 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,554 円／平米 31万9,208 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ半田０５０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	半田市
地域	愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,005 円／平米 24万7,967 円／坪
推定価格 平米 坪	7万689 円／平米 23万3,698 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,380 円／平米 30万8,714 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ東浦０５１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡東浦町
地域	愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,275 円／平米 31万4,979 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,997 円／平米 32万3,978 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,328 円／平米 31万5,154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,300 円／平米 31万5,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ東浦０５１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡東浦町
地域	愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万870 円／平米 39万9,596 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,562 円／平米 40万5,190 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,240 円／平米 32万8,087 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ東浦０５１８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡東浦町
地域	愛知県知多郡東浦町大字藤江字大坪１５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,000 円／平米 27万1,092 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,920 円／平米 28万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,203 円／平米 31万4,741 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,200 円／平米 31万4,731 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北
側道幅員2	8.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情