路線価 (2023) 青森県上北郡東北町字膳前62-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 上北郡東北町青森県上北郡東北町字膳前６２番２
価格時点	2023 年
駅名	乙供駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	164万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,530 円 1平米 5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	164万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,530 円／坪 1平米 5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧東北町地区の住宅地域一円。需要者は東北町に居住する４０代前後の１次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、隣接の三沢市等への人口流出や農業等の地域経済の停滞により、住宅地需要は依然として弱まっている。需要の中心となる価格帯は土地は３００～４００㎡程度で２００万円前後、新築戸建物件はほとんど見られない。 (2) 　同一需給圏は旧東北町を中心とした住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁あるいは血縁を有する給与所得者等の一次取得者層が想定され、圏外からの新規転入等は殆ど見られない。近隣の市町では、利便性良好な住宅地を中心に需要が回復し地価は横這い傾向にあるが、相対的に利便性が劣る当町に対する需要は弱い。需要の中心価格帯は、土地が３００㎡～４００㎡程度で２００万円前後、新築戸建物件は殆ど見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並び空地や畑地も見られる住宅地域で、アパート等の収益物件はほぼ見られず賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用はできなかった。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標としてほとんど認められない。したがって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　空地や畑が介在する住宅地域で、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	乙供駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上北郡東北町青森県上北郡東北町字膳前６２番２
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	地域中心部に近く空地も見られる高台の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地も見られる高台の既成住宅地域であり、道路の系統・連続性と居住環境がやや劣るため需要は弱含みで、地価は当分は下落傾向を続けるものと予測する。 (2)道路事情が劣る駅に近接する高台の既成住宅地域で現状維持で推移すると予測する。地域経済低迷，過疎化，少子高齢化等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万6,530 円 1平米 5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,530 円 1平米 5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万6,530円 1平米 5,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 1万6,861円 1平米 5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,530円 1平米 5,000円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 1万6,861円 1平米 5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが第八波で、国内景気は一進一退になった。地方では人口減少や地域経済の停滞により、住宅地に対する需要は回復していない。 (2)人口・世帯数とも減少。地域経済低迷，過疎化の進行，少子高齢化等により、土地需要は全般的に弱い。
地域要因
(1)戸建住宅が多い高台の既成住宅地域であり、中心部には比較的近いが道路の系統・連続性が劣り需要は低調で、地価は下落傾向で推移している。 (2)駅に近接するが道路事情が劣る住宅地域。地域経済低迷，過疎化や少子高齢化の進行等により、需要は弱含みで地価は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220102408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字膳前６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,494 円／平米 1万4,857 円／坪
推定価格 平米 坪	5,085 円／平米 1万6,811 円／坪
標準価格 平米 坪	5,085 円／平米 1万6,811 円／坪
査定価格 平米 坪	5,140 円／平米 1万6,993 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210702408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字膳前６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,389 円／平米 2万4,428 円／坪
推定価格 平米 坪	7,219 円／平米 2万3,866 円／坪
標準価格 平米 坪	5,027 円／平米 1万6,619 円／坪
査定価格 平米 坪	5,080 円／平米 1万6,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201102408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町字膳前６２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,064 円／平米 2万48 円／坪
推定価格 平米 坪	5,773 円／平米 1万9,086 円／坪
標準価格 平米 坪	4,922 円／平米 1万6,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4,970 円／平米 1万6,431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情