路線価 (2023) 愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝104-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 知多郡南知多町愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
価格時点	2023 年
駅名	内海駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (1051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,600万 円 (1051 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、知多半島の南部から中部にかけての商業地域である。需要者の中心は、旅館、ホテル、飲食店等を営む地場の中小法人、個人事業主等である。周辺には海水浴場、著名な旅館や飲食店がある国道沿いの商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響が和らいだとは言え、需要は回復せず未だに低迷している。市場の中心価格帯は、需要者の事業規模、業態等によって異なるため一様ではなく、土地１，０００㎡程度で２５，０００千円前後である。 (2) 同一需給圏は、知多半島中南部に存する商業地域である。需要者は、旅館や飲食店等を営む地場の中小法人が中心である。近隣地域は海岸沿いに位置し、その展望等から旅館や飲食店が多く見られる。しかし、当該地域の主要産業である観光業の低迷が長引いていることから、土地需要についても弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、利用目的や規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏を広く捉え、代替競争関係が成立し得る取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、理論的ではあるが、南知多町は賃貸市場の成熟の程度が低く、かつ事業用・居住用ともに弱含みであることから低位に試算されたものと判断される。よって本件では、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、不動産価格に見合った賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内海駅南方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	317.9 坪 (1051 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	旅館兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	海岸沿いに旅館、保養所等が並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	知多郡南知多町愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナウイルス感染症の影響により観光業は大きな痛手を被り、新規出店の動きも鈍い。その影響が和らぎつつあるとは言え、回復までに時間を要するものと考えられ、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)国道沿いに旅館、店舗等が見られる地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。主要産業である観光業の長期的な低迷から新規需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -4.7 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少と高齢化率の上昇、地場産業の低迷等の複合的要因の影響により、過疎化が進んでおり、当町全域で不動産市況が長期にわたり低迷している。 (2)南知多町では地域経済を支える主要産業の低迷が長引いており、人口減少や高齢化率の上昇に歯止めがかからない状態が続いている。
地域要因
(1)湾岸沿いの旅館、保養所等が並ぶ路線商業地である。地域に目立った動きはなく、地域要因に特段の変動はない。地価は未だに下落傾向が続いている。 (2)旅館、店舗等が建ち並ぶ海岸沿いの商業地域である。地域要因に特段の変動はないが、需要の弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ南知多０４０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡南知多町
地域	愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,513 円／平米 5万1,286 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,694 円／平米 5万1,884 円／坪
標準価格 平米 坪	2万842 円／平米 6万8,904 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ南知多０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡南知多町
地域	愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,458 円／平米 8万858 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,157 円／平米 7万9,863 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,650 円／平米 8万1,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ南知多０４０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡南知多町
地域	愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,083 円／平米 9万2,842 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,874 円／平米 8万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,906 円／平米 8万2,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ美浜０５１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡美浜町
地域	愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,666 円／平米 5万5,098 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,180 円／平米 5万6,797 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,774 円／平米 7万1,985 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ武豊０５０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡武豊町
地域	愛知県知多郡南知多町大字内海字小桝１０４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,687 円／平米 7万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,938 円／平米 9万2,363 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,746 円／平米 8万1,810 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情