路線価 (2023) 愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀71-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 知多郡美浜町愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
価格時点	2023 年
駅名	野間駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	590万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	590万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は美浜町内の名鉄河和線、知多新線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人である。対象不動産が位置する字須賀地区は、狭小な街路で形成された地域内に旧来からの住宅が密集する既成住宅地域である。半島南部に位置し各種生活利便性に劣ることから人口、世帯数の減少及び高齢化率の上昇が継続しており地価は依然として下落傾向にある。市場の中心価格帯は土地は６００万円程度、建売分譲で１８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は名鉄河和線及び知多新線を主とした隣接市町を含む住宅地域全域。需要者の中心は地縁性を有する居住層で町外からの転入者は少ない傾向にある。近隣地域は最寄駅から離れ、街路が未整備のため、画地の規模・形状は雑然とした状態である。人口減少が続き、宅地需要は限定的で相当に弱く、下落傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は土地で４００～８００万円程度、土地付建物で概ね１５００～２０００万円程度が需要の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は美浜町内の住宅地域内の取引事例を採用して、適切な要因比較及び各々の規範性の程度に係る検討を行って求められた市場性を反映した価格である。一方収益価格は、対象地の地域性、賃料相場水準等の制約から賃貸事業の採算性を満たす建物の想定が困難であり非適用と判断した。以上より、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は、居住を意識した自己利用が主で、地縁性が極めて高い地域である。比準価格はこの市場実態が反映されたもので実証性を有する。一方、収益価格に関しては、賃貸需要も乏しく、経済的合理性の観点から、賃貸住宅の想定は実現性が低いため断念した。従って、比準価格は住宅用途の取引実勢が反映されつつ、一般的な土地取得者の行動原理に即して最も説得力があると判断され、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	野間駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	知多郡美浜町愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　３．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域であり特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。沿岸部に比較的近く、人口減少、津波災害等の社会情勢もあって住宅需要が弱く、地価は下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数の減少、高齢化・過疎化が続いており、地縁性のある町内の需要者に市場が概ね限定されることから宅地需要は継続的に弱含んでいる。 (2)新型コロナから回復基調にはあるが、漁業、観光産業への持ち直し感はまだ弱く、宅地の慢性的な需要不足と共に地価は下落傾向であると見込まれる。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)旧来からの住宅地域であり、特記すべき地域要因の変動はなく、地価は下落傾向での推移となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特記すべき個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ美浜０４１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡美浜町
地域	愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万309 円／平米 3万4,082 円／坪
推定価格 平米 坪	1万159 円／平米 3万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	1万159 円／平米 3万3,586 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ美浜０４１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡美浜町
地域	愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,150 円／平米 4万3,474 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,933 円／平米 4万2,756 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,329 円／平米 4万760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ美浜０４１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡美浜町
地域	愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,974 円／平米 8万5,870 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,037 円／平米 7万9,466 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,799 円／平米 7万8,679 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ美浜０４１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	知多郡美浜町
地域	愛知県知多郡美浜町大字野間字須賀７１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,037 円／平米 5万6,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,073 円／平米 5万6,443 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,921 円／平米 5万5,941 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情