路線価 (2023) 青森県上北郡東北町上北北1-24-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 上北郡東北町青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
価格時点	2023 年
駅名	上北町駅 から 200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	514万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	509万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は当町の商業地域及び商住混在地域一円。需要者は地縁性を有する町内及び周辺市町村の個人事業者が中心である。近年における市場の需給動向として三沢市等の大型ＳＣ、町内の郊外型ＳＣへの顧客流出により町内中心部の商業地域は商業地盤の沈下が続いている。更に地域経済の低迷、後継者難から地元密着型の小売店舗は廃業が続いている。取引価格は当事者の事情によりまちまちで市場での中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 　同一需給圏は当町の商業地域及び商住混在地域一円。典型的な需要者層は当地域に地縁及び血縁を有する個人事業者が想定される。周辺市町の大型商業施設等への継続的顧客流出，経営者の高齢化や後継者不足等の影響から既成商店街の空洞化及び衰退傾向は続いている。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性等によりまちまちであり見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 空店舗も多く見られる古くからの既成商業地域で、貸店舗等の収益物件がほとんど見られず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。自用目的での取引がほとんどで、市場性を反映して実証的で説得力が高いと認められる比準価格を妥当と判断し、東北町の商業地域及び商住混在地域の取引動向等の検討を踏まえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　空き店舗も多く見られる駅前通りの既成商業地域で、貸店舗等が殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格のみの試算であるが、店舗や併用住宅が大部分を占める地域で、自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上北町駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	127.3 坪 (421 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上北郡東北町青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅も多く混在する駅前の商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧上北町の駅前に存し中心的商業地域として推移してきたが、町内及び三沢市等周辺市町の郊外大型店等への顧客流出により繁華性が低下傾向にあり、地価は引き続き下落傾向を続けるものと予測する。 (2)小売店舗が建ち並ぶ旧上北町の中心的商業地域で現状維持で推移すると予測する。空店舗が目立つ状況で繁華性が低下し衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが第八波で、国内景気は一進一退になった。地方では人口減少や地域経済の停滞により、商業地に対する需要は回復していない。 (2)人口・世帯数とも減少。地域経済の低迷に加え周辺市町の大型店舗への顧客流出等により、当町の既存商業地に対する需要は依然として弱い。
地域要因
(1)旧上北町の中心的商業地域であるが、地域内には核となる商業施設がないため集客力は弱く繁華性も低下し続けている。 (2)旧上北町地区の中心的商業地域であるが、閉店した空店舗が目立つ状況で衰退傾向が顕著で、繁華性は低下しており当地域に対する需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210302408 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
推定価格 平米 坪	9,676 円／平米 3万1,989 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,975 円／平米 3万9,589 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210202408 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,099 円／平米 3万81 円／坪
推定価格 平米 坪	9,538 円／平米 3万1,533 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,863 円／平米 3万9,219 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210602408 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡東北町
地域	青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,099 円／平米 3万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,261 円／平米 3万7,229 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,334 円／平米 4万776 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情