路線価 (2023) 愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田52外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 額田郡幸田町愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
価格時点	2023 年
駅名	三ケ根駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (849 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (849 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,117 円／坪 1平米 8万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幸田町及び周辺の幹線道路沿いを中心とする商業地域で、主たる需要者は地縁性のある法人、個人事業主等である。同一需給圏における足元の経済状況は比較的安定的であるが、地域の発展性は限定的であるため、土地を取得してまでの事業展開には消極的で、事業用定期借地、空き店舗を利用した進出が中心となる。また、土地を取得する場合でも業種、業態、事業戦略等により取引総額は異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、幸田町及び隣接市の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する法人、個人事業主のほか、立地条件、画地規模によっては全国展開するロードサイド型店舗の進出も見込まれる。国道沿いの路線商業地域であり、付近には集客力の高い店舗もあるが、店舗の連たん性は低く繁華性にやや欠ける。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、取引面積等によりまちまちで把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の店舗が見られる路線商業地域で店舗の連たん性は低く、需要者の多くは自らの事業のために土地を取得している。この点、賃貸経営に基づく不動産収益を基礎とする収益価格は、市場との適合性に欠ける。一方、事業用地の取得を目的とした取引事例を基礎とする比準価格は、市場の実情に適合した価格で説得力を有する。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、賃貸市場の熟成度が低く、元本価値に見合う賃料水準の収受が困難であることから、収益価格はやや割安な水準で求められた。比準価格は、幹線及び準幹線道路沿いの商業地域で成立した取引価格を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断した。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三ケ根駅北方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	256.8 坪 (849 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗のほか小工場も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	額田郡幸田町愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	50 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35.5 m
奥行き	24 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幸田町の南東部に位置する国道沿いの店舗の連たん性が低く商業繁華性の劣る商業地域であるが、一般的要因を背景に地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。店舗の連たん性は低いものの付近には集客力の高い店舗も存在し、一定の需要が認められることから、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)競争力の乏しい地域を除き、地価は安定的ないし上昇傾向となっているが、円安や金融政策の動向による先行き不透明感は残る。 (2)コロナ感染症に伴う経済活動の自粛が緩和され、商況は回復しつつあるが、物価及び金利の上昇等の影響により、不動産市況の不透明感は増している。
地域要因
(1)国道沿いの繁華性の劣る商業地域で地域要因に特段の変動はないが、一般的要因を背景に地価は安定的に推移している。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、周辺環境に変化は見られない。付近には集客力の高い店舗もあるが、店舗の連たん性は低く繁華性にやや欠ける。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５２２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,403 円／平米 25万9,200 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,466 円／平米 27万9,245 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,818 円／平米 29万3,632 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４２０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,923 円／平米 27万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,546 円／平米 29万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,268 円／平米 28万5,202 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ幸田０５２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	額田郡幸田町
地域	愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,521 円／平米 25万9,590 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,521 円／平米 25万9,590 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,555 円／平米 26万3,009 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,600 円／平米 26万3,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ幸田０５２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	額田郡幸田町
地域	愛知県額田郡幸田町大字深溝字中池田５２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,513 円／平米 23万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,329 円／平米 25万2,344 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,559 円／平米 25万3,104 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情