路線価 (2023) 愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫1-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 額田郡幸田町愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
価格時点	2023 年
駅名	幸田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億3,900万 円 (15038 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億3,900万 円 (15038 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円／坪 1平米 4万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幸田町を中心に三河地域の工業地域である。主たる需要者は、製造業を営む大手法人であると思われる。自動車関連産業の業績も好調であり、西三河地域に展開する大規模工場群へのアクセスも良好であり、内陸型の大規模工業地の需要は底堅く推移している。景気も緩やかに持ち直しており、商況も改善がみられ、地価は横這いから上昇に転じている。需要の中心となる価格帯は取引面積により取引総額はまちまちであり見い出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、三河地域において大規模工場の立地が可能な工業地域である。主たる需要者は、三河地域を拠点とする自動車関連企業等の大手法人である。最寄駅から徒歩圏内に存し、幹線道路へのアクセスが良好で、町内及び周辺市に所在する大規模工業地との接近性にも比較的優れていることから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちで把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。取引は自用目的が大半である。収益価格は、賃貸事例について大規模工場はほぼ皆無であること及び中小規模工場からの適正な要因比較は困難であるため、求められなかった。試算価格の調整にあたっては自用目的での取引が主であり、市場性を反映し信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 大中規模工場が建ち並ぶ工業地域であるが、当地域における工業地需要は自用目的が大半で、収益目的を前提としていないことに加え、大規模工場に係る賃貸事例の収集は困難であることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は、類似性の高い取引事例に係る取引価格を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映していることから説得力は高い。よって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	幸田駅西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	4548.7 坪 (15038 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大中規模工場が見られる内陸型の工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	額田郡幸田町愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	80 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	大工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	150 m
面積	15000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中工場が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。自動車関連産業の業績も好調であり、地価水準も安定的に推移するものと見込まれる。 (2)幸田駅から徒歩圏内の大中規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。工業地需要の底堅さもあり、地価水準は安定して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)自動車関連産業の業績も懸念事項はあるが好調であり、景気は緩やかに持ち直しており、不動産市場は安定的に推移している。 (2)自動車関連企業の生産量は回復傾向にあり、工業地需要も安定しているが、為替水準、原材料価格の変動等の不動産市況への影響に留意が必要である。
地域要因
(1)地域要因の変動は特にないが、集積度が比較的高い工業地域の需要は堅調である。西三河地域に展開する大規模工場群へのアクセスも良好である。 (2)大中規模の工場が建ち並ぶ工業地域であり、周辺環境に変化は見られない。周辺市の大規模工業地との接近性にも比較的優れ、需要は安定している。
個別的要因	(1)平成３０年３月に画地の一部に土砂災害警戒区域の指定を受けた。その他の個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,017 円／平米 19万5,110 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,843 円／平米 19万7,841 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,165 円／平米 14万6,009 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,679 円／平米 22万441 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,856 円／平米 22万7,638 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,252 円／平米 14万6,297 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ西尾０４３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,872 円／平米 19万4,631 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,166 円／平米 19万5,603 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,202 円／平米 13万6,214 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県額田郡幸田町大字六栗字下大迫１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万61 円／平米 13万2,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,323 円／平米 12万6,696 円／坪
標準価格 平米 坪	4万943 円／平米 13万5,358 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情