路線価 (2023) 三重県津市上浜町1-117-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市上浜町１丁目１１７番２
価格時点	2023 年
駅名	江戸橋駅 から 620m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	833万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,978 円 1平米 4万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	835万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万4,308 円／坪 1平米 4万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、特に近鉄名古屋線を最寄り駅とする地域との代替競争関係が強い。需要者は津市内在住又は在勤の一次取得者層が中心となる。郊外の中・大規模住宅団地における供給も多いなか、鉄道駅に近く利便性に優れる住宅地域にあっては堅調な土地需要がみられる。需要の中心となる価格帯は、土地１７０㎡程度で８００万円～１，０００万円となっている。 (2) 同一需給圏は概ね津市内の住宅地域の存する圏域。需要者は津市居住者やその世帯分離によるものが中心であるが、周辺市町からの転入者も見られる。土地区画整理事業地に隣接する住宅地域で、鉄道駅や各種利便施設に近く生活利便性や居住環境は比較的良好であることから需要は堅調である。取引される価格は地積や住環境により異なるが、１７０㎡程度の標準的な土地で８００万円～１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域である。土地取引は自己利用目的での取引が中心であり、また画地規模から共同住宅の建設想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は居住の快適性・利便性を重視する典型的需要者の観点にたって、類似地域における住宅地事例との比較検討を行い適正に試算できた。したがって、市場に最も適合する比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は津市中心部への利便性を有する類似の住宅地の事例から比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江戸橋駅南西方
距離	620 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市上浜町１丁目１１７番２
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地域であり、各種利便施設との接近性に優れる。周辺における新興住宅地域との地域的一体性もあって需要は堅調で、地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 (2)鉄道駅や津市中心部への接近利便性を有する住宅地域であり、土地利用に大きな変化はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。生活利便性は良好であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,978 円 1平米 4万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万4,308 円 1平米 4万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,978円 1平米 4万9,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。 (2)津市の人口は微減傾向。津市内の住宅地の地価は、津駅西方や市街地に近い住宅地域を中心に上昇、沿岸部や農家集落等は下落が続いている。
地域要因
(1)生活利便性に優れる住宅地域で、周辺の宅地供給も活発であり、土地需要は堅調。地価は上昇基調にある。 (2)鉄道駅や津市中心部に近い既成住宅地域で、周辺では小規模開発による宅地分譲が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上浜町１丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,501 円／平米 11万7,366 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,288 円／平米 11万6,662 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,659 円／平米 18万4,009 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上浜町１丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,267 円／平米 18万2,713 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,075 円／平米 17万8,772 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,075 円／平米 17万8,772 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上浜町１丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,684 円／平米 7万8,299 円／坪
推定価格 平米 坪	4万161 円／平米 13万2,772 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,803 円／平米 13万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上浜町１丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,149 円／平米 10万6,285 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,401 円／平米 12万3,648 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,511 円／平米 13万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情