路線価 (2023) 三重県津市安濃町今徳字西前野795 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 7000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	918万 円 (918 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	918万 円 (918 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円／坪 1平米 1万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郊外の農家住宅地域等。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。津市内には、中・大規模住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で郊外の農家住宅地域は競争力が弱く、需要は弱い。土地は９２０㎡程度程度で、８００万円～１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は郊外の農家住宅地域が中心となる。需要者は当該地区及び周辺の居住者の世帯分離によるもののほか、当該地区に地縁性を有する個人が中心で、地区外からの転入は少ない。郊外の集落地域では高齢化による人口減少等により空家も目立ち、市街地方面に対して地価の改善に繋がる地域変動要因がない。需要の中心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で９００万円～１，０００万円程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外の農家住宅地域であり、自己利用目的の取引が中心である。事業収支の観点から新規の賃貸アパート等を想定することは非合理的であると判断されるため、収益価格を試算しない。一方、居住の快適性を重視する住宅地で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。従って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域のような農家住宅地域では賃貸市場の形成が見られないため収益価格は試算しない。当該地域は農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引がほとんどである。主たる需要者は類似地域における取引価格との比較検討を行うものと思われるため、類似地域に存する取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅北西方
距離	7000 m
土地の状態
土地面積	277.7 坪 (918 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	33 m
面積	920 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の農家住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移するものと予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市街地郊外の農家住宅主体の地域であり、需要が地縁関係者に限定されるため少なく、地価は下落推移が続く。地域内の土地利用に変化は見られず、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題・物価高騰等の影響により、津市の地価動向などには不透明感が存在する。 (2)環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域では供給が限定的なことから取引価格も上昇している。臨海部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍い。
地域要因
(1)郊外の農家住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められない。 (2)市街地郊外の農家住宅主体の地域であり、需要が限定的で地価は下落推移が続く。地域内に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,569 円／平米 3万1,635 円／坪
推定価格 平米 坪	9,540 円／平米 3万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	9,598 円／平米 3万1,731 円／坪
査定価格 平米 坪	9,790 円／平米 3万2,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,534 円／平米 1万1,683 円／坪
推定価格 平米 坪	1万434 円／平米 3万4,495 円／坪
標準価格 平米 坪	1万130 円／平米 3万3,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,403 円／平米 2万7,780 円／坪
推定価格 平米 坪	8,845 円／平米 2万9,242 円／坪
標準価格 平米 坪	1万321 円／平米 3万4,121 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町今徳字西前野７９５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,677 円／平米 1万5,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6,055 円／平米 2万18 円／坪
標準価格 平米 坪	9,431 円／平米 3万1,179 円／坪
査定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情