路線価 (2023) 三重県津市寿町63 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市寿町６３番
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	512万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	511万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の住宅地域が所在する圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。近隣地域は中心市街地に近く、生活利便性は比較的良好であるが、市内の住宅地需要は既存住宅地域の如何によるため、沿岸部に位置する地域の需要は安定化している。新築戸建住宅の取引は少なく、取引される規模もばらつきが大きいが、市場で需要の中心となる価格帯は、土地が１３０㎡程度の場合、５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は津市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内居住者が中心である。市中心部に比較的近く、商業施設や道路交通など利便性に優れた既成住宅地域で、本年夏には近隣に大病院の開院予定もあり関連施設等の土地需要も見込まれるが、沿岸部で水害懸念があるため、住宅地の新規の開発は限定的で、需要にはやや弱さが見られる。土地取引の中心となる価格帯は、標準規模１３０㎡で５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺ではアパートも見られる既成住宅地域であるが、標準地の規模からみてアパートの想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が多い地域である。よって比較的取引時点が新しく、類似性の高い事例を中心に求めた比準価格は市場性を反映した価格である。したがって、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については小規模画地を主体とする既成住宅地域であり、標準地の画地規模から共同住宅の想定は非現実的であるため試算しなかった。これに対し、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、周辺地域の信頼できる取引事例を収集し得たことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に寺院等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市寿町６３番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	17.5 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津市街地東部にある海岸部に近い既成住宅地域であり、新規開発のための土地需要は少ない地域である。但し、地価の回復傾向は観察されるため、将来の地価は安定感が見られるものと予測される。 (2)沿岸部に近い一般住宅を主体とする既成住宅地域であるが、近隣に本年夏開院予定の津生協病院が建築工事中で、地域の住環境の変化が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)県内景気は雇用は回復基調で、個人消費や住宅投資は持ち直しの兆しが見られる。津市の総人口、生産年齢人口は微減傾向である。
地域要因
(1)古くからの既成住宅地域であり、海岸部にも比較的近いため、近隣地域内に著しい変化はないが、地価の安定化傾向は続いている。 (2)津生協病院が令和５年夏の開院をめざして近くに移転建て替え工事中である。他に大きな変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市寿町６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万802 円／平米 16万7,951 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,946 円／平米 16万1,815 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,449 円／平米 12万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市寿町６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,276 円／平米 9万174 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,631 円／平米 12万4,408 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,075 円／平米 12万2,570 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市寿町６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,975 円／平米 9万2,485 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,772 円／平米 12万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,522 円／平米 12万4,048 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市寿町６３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,266 円／平米 15万9,567 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,025 円／平米 15万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,608 円／平米 12万4,332 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情