路線価 (2023) 三重県津市高茶屋4-2484-176 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	788万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	790万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円／坪 1平米 3万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市街地南方の住宅地域が所在する圏域である。需要者の中心は、津市内の居住者がほとんどであると見られ、圏外からの転入者は比較的少ない。高茶屋地区は「イオンモール津南」の開店により更に利便性が高まり、その周辺地域の商業施設の充実化が図られ、全体的に周辺地域の地価安定化を下支えする要因となっている。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の標準的な画地規模で８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は津市内の住宅地域が中心で、特に中心部より南側に位置する近鉄線・ＪＲ線沿線地域との代替競争関係が強い。主な需要者は津市在住者である。周辺では小規模の宅地開発が散見されるなど住宅地として人気の高い地域であり、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、２００㎡程度の土地で８００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であり、標準地の規模、周辺街路配置等から、共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は自己利用を前提としての信頼性のある取引事例より求められており、市場の実態を適正に反映した価格である。以上から、実証的な比準価格を妥当と判断し、周辺地域の地価の推移動向との関連性も考慮し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法では市の中心部より南側に位置する住宅地域より事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、周囲は戸建住宅の多い地域で、賃貸市場はほとんど形成されておらず、また、標準地の規模で共同住宅を建築するのは現実的ではないので、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高茶屋駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	新旧住宅、畑等が混在する一般住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地の地勢上に開発された新旧住宅が混在する住宅地域であり、周辺地域では宅地開発もまだ散見される他、生活利便施設に近い位置にあるため、将来的にも現在の地価の動向は底堅い傾向が見られるものと予測する。 (2)戸建住宅を中心に農地もみられる住宅地域で、当分は現状を維持すると予測する。周辺では小規模の宅地開発が散見され、標準地周辺の住宅地の需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服している。津市の人口は微減で推移し、地価は内陸部と沿岸部とで二極化の状況にある。
地域要因
(1)津波懸念のない丘陵地勢上に立地し、比較的繁華な商業施設に近いため、土地需要は根強い。地価の相対的割安感のため、地価上昇機運にある。 (2)戸建住宅を中心に農地もみられる住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。需要は堅調であり、地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,134 円／平米 15万5,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,935 円／平米 14万1,943 円／坪
標準価格 平米 坪	4万239 円／平米 13万3,030 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,657 円／平米 11万4,576 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,828 円／平米 12万5,059 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,159 円／平米 12万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,423 円／平米 17万3,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,948 円／平米 16万1,822 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,828 円／平米 13万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,882 円／平米 16万4,910 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,014 円／平米 15万5,428 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,037 円／平米 12万5,750 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋４丁目２４８４番１７６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,769 円／平米 14万1,394 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,356 円／平米 16万3,171 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,835 円／平米 13万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情