路線価 (2023) 三重県津市南丸之内1994-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市南丸之内１９９４番２外
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧津市内における近鉄名古屋線沿線の住宅地域が中心となる。津新町駅周辺住宅地域との代替関係が強い。需要者は当市居住者が中心である。津駅西方面や高台の住宅地域においては需要者が競合するため取引価格は上昇傾向にある。当該地域は街路条件がやや悪いが津新町駅から徒歩圏にあり、需要も安定的である。取引の中心となる価格帯は、土地は標準的面積で２，１００万円～２，４００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は市中心市街地に近い住宅地域であり、特に近鉄名古屋線津新町駅を最寄り駅とする地域との代替競争関係が強い。市場参加者は市内在住又は在勤の一次取得者を主とするが、立地特性から一定の買替層も含まれる。津新町駅徒歩圏内の住宅地域にあっては、街路条件の弱い部分もあるが、各種生活利便施設との接近性に優れるため上位の品等にある。需要の中心となる価格帯は土地３８０㎡で総額２，０００万円～２，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では自用目的の取引がほとんどで居住の快適性等を重視した価格形成が認められる。比準価格は規範性のある複数の取引事例から比較検討しており、需要者が重視する価格であると思料する。周辺にはアパートも見られるため収益価格を試算したが、建物建築費等の投資額に対する収益獲得の困難性から低位に求められた。よって、収益価格は参考にとどめ、類似性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は新町通り背後の既成住宅地域である。土地取引は自己利用目的での取引が中心で土地価格に見合う賃料水準を形成しておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は居住の快適性・利便性を重視する典型的需要者の観点にたって、類似地域における住宅地事例との比較検討を行い適正に試算できた。したがって、市場に最も適合する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	118.3 坪 (391 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い新町通り背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市南丸之内１９９４番２外
標準地の範囲
東	180 m
西	110 m
南	60 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	29 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地内の既成住宅地域である。街路条件がやや悪いが津新町駅や市街地中心部に近く生活利便性も良好であるため需要は堅調であり、地価の安定化が窺える。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (2)津新町駅徒歩圏にあり、商業用途の混在もみられる利便性に優れた住宅地域として土地需要は堅調。今後地価は回復基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域では供給が限定的なことから取引価格も上昇している。臨海部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍い。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。
地域要因
(1)街路条件が悪いが津新町駅や市街地中心部に近く生活利便性も良好であるため需要は堅調であり、地価も安定している。地域内に大きな変動はない。 (2)駅に近い既成住宅地域で、商業用途の混在もみられるが、旺盛な住宅地需要に下支えされ、地価は上昇に転じる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南丸之内１９９４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,881 円／平米 22万1,109 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,225 円／平米 20万9,022 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,321 円／平米 18万9,503 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,900 円／平米 19万1,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南丸之内１９９４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,310 円／平米 17万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,886 円／平米 17万4,841 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,422 円／平米 18万9,837 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南丸之内１９９４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,028 円／平米 13万5,639 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,392 円／平米 14万6,760 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,264 円／平米 18万6,009 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南丸之内１９９４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,689 円／平米 14万7,742 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,778 円／平米 14万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,113 円／平米 18万5,510 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南丸之内１９９４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,456 円／平米 17万114 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,988 円／平米 17万8,484 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,920 円／平米 19万8,096 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情