路線価 (2023) 青森県上北郡おいらせ町上明堂88-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 上北郡おいらせ町青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
価格時点	2023 年
駅名	下田駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	333万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	333万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,888 円／坪 1平米 1万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はおいらせ町及び八戸市北西部の住宅地域一円。典型的な需要者層は当圏域に居住あるいは地縁を有する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定される。八戸市への通勤圏内で、生活利便性が比較的良好であり、町北部の新興住宅地と比較して町中心部でありながら値頃感があることから需要は安定して推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で３３０万円前後、新築戸建物件は２，０００万円程度と認められる。 (2) 　同一需給圏はおいらせ町及び八戸市北西部の住宅地域一円。典型的な需要者層は地縁を有する中堅給与所得者等の一次取得者層が想定される。八戸市への通勤圏内に位置し、イオン下田ＳＣへも近く、旧百石町中心商業地域背後という立地性から需要は底堅く、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡～３００㎡前後で３００万円～５００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　アパート等も混在する町中心部の住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は極めて低位に試算された。取引にあたっては居住の快適性や利便性が重視される住宅地域で収益性は重視されず、取引価格により地域の地価水準が形成されている。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　アパート等も散見される住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、取引にあたっては代替関係にある他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定するものと認められる。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下田駅東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に一部アパートもみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上北郡おいらせ町青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	20 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧百石町中心部の住宅地域
街路	基準方位　北　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　公共施設や大型ＳＣに近接する生活利便性が良好な住宅地域。おいらせ町北部の新規分譲地や八戸市北西部郊外の住宅地と比較して相対的に割安感があり、需要は堅調で地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)　旧百石町中心商業地域の背後に位置する生活利便性が良好な住宅地域。北部の新規分譲地等と比べ割安感があり底堅い需要を有していることから、当面地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,888 円 1平米 1万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　町の人口は一進一退、世帯数は微増傾向。地域経済はコロナ禍、物価上昇等の影響から、先行きの不透明感が蔓延している。 (2)　おいらせ町の人口は横這い傾向にあり、住宅分譲も多く地価は横這い傾向にある。
地域要因
(1)　旧百石町中心部の生活利便性が良好な住宅地域。町北部の新興住宅地と比べ値頃感があり需要は安定している。 (2)　旧百石町中心部の生活利便性が良好な住宅地域で、新規に開発分譲された宅地と比べ値頃感があり、底堅い需要を有している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220502412 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡おいらせ町
地域	青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,135 円／平米 5万36 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,414 円／平米 4万7,653 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,719 円／平米 5万1,967 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210602412 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡おいらせ町
地域	青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,930 円／平米 4万2,747 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,178 円／平米 4万6,872 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,819 円／平米 5万5,604 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210602412 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡おいらせ町
地域	青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,555 円／平米 5万1,425 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,045 円／平米 5万9,657 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,419 円／平米 5万4,281 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201002412 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	上北郡おいらせ町
地域	青森県上北郡おいらせ町上明堂８８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,408 円／平米 6万857 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,889 円／平米 5万9,141 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,102 円／平米 5万3,233 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情