路線価 (2023) 三重県津市津興字港中道南365-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市津興字港中道南３６５番２９
価格時点	2023 年
駅名	阿漕駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	530万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	530万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の既成住宅地域で、特に海岸に近い住宅地域との代替関係が強い。需要者の中心は市内居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。沿岸部の住宅地域は津波等による水害発生の懸念から需要が弱い傾向にある。築年数が浅い中古建物付での取引が多く見られ、需要は一定数あるものの取引価格は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的規模で５００万円から６００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は津市内の住宅地域であり、特に沿岸部に近い住宅地域との代替競争関係が強い。市場参加者は市内在住・在勤者だが、沿岸部付近では津波浸水懸念から需要の長期的な減退が続いており、近鉄道路より伊勢湾側は低廉な取引もみられるなど、市場が限定される傾向がある。需要の中心となる価格帯は土地２００㎡程度で総額５００万円～６００万円程度、中古住宅で１，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が支配的な地域で、居住環境の快適性や利便性を重視した価格形成が認められる。住宅需要が弱い沿岸部の戸建住宅を主体とする地域であり、新規の共同住宅等の収益物件を想定することは、画地規模面、事業収支の観点から非合理的であると判断されるため収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅主体の既成住宅地域である。収益物件を想定することは画地規模から現実的でなく、収益価格は試算しなかった。比準価格は、居住の快適性・利便性を重視する典型的な需要者の観点にたって、沿岸部付近の取引事例と比較検討した。求められた試算価格は津波懸念の市場性減価を織り込んだ価格であり、規範性が高い。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿漕駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を中心に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市津興字港中道南３６５番２９
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸部に近い既成住宅地域であり、街路がやや入り組んだ形態となっている。中古建物付での取引が多く見られ、需要はあるものの取引価格は下落傾向にある。地域内に変動はなく、今後も現状で推移する見込みである。 (2)戸建住宅を主体とする既成住宅地域で地域要因に発展的変化はなく、津波浸水懸念による土地需要の停滞もあって、市場性の減退は続いている。地価は当面下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は強まっている。臨海部や農家集落等の需要の減少は続く。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。
地域要因
(1)海岸部に近い既成住宅地域であり、津波等による災害発生懸念から需要が弱い地域である。地域要因に大きな変動はない。 (2)沿岸部に近い熟成した住宅地域だが、津波浸水懸念もあり、市場性の減退が続く。土地利用に発展的な変化はみられず、地価は下落基調が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市津興字港中道南３６５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,999 円／平米 6万6,117 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,953 円／平米 8万9,107 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,941 円／平米 8万5,761 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市津興字港中道南３６５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,871 円／平米 7万2,306 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,460 円／平米 7万947 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,855 円／平米 8万5,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市津興字港中道南３６５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,975 円／平米 9万2,485 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,772 円／平米 12万1,568 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,401 円／平米 9万588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市津興字港中道南３６５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,156 円／平米 10万3,002 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,630 円／平米 10万4,569 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,054 円／平米 8万6,135 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市津興字港中道南３６５番２９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,612 円／平米 8万4,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,667 円／平米 8万1,549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,048 円／平米 8万6,115 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情