路線価 (2023) 三重県津市久居持川町字持川2347-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
価格時点	2023 年
駅名	久居駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	507万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	507万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円／坪 1平米 4万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧久居市街地及びその周辺の住宅地域の所在する圏域である。需要者の中心は旧久居市の居住者が中心であり、これ以外の土地需要者も一部含んでいる。久居エリアは中勢バイパス周辺をはじめとして、宅地開発が多くみられるとおり、宅地需要は堅調である。特に久居駅や商業施設等の生活利便施設の接近要因に恵まれた地区は、土地需要は安定している。需要の中心価格帯は土地１２０㎡程度で総額５００万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は津市及び隣接市の住宅地域である。需要者は津市居住者の世帯分離や他市町からの転入によるものが中心である。住宅地の需要は概ね堅調で、生活利便性を有する地域や新興住宅地で災害の危険性が低い土地は特に選好性が高い。近隣地域は、久居中心地区や商業施設等に比較的近く、水害等の危険性も低いことから、土地需要は堅調である。取引価格帯は地積や住環境により異なるが、１２０㎡程度の標準的な土地で５００万円～６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の建築が大半であり、画地規模からも共同住宅の想定は困難であることから収益価格は求められなかった。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視され、市場での取引価格水準に基づいて価格が形成されており、比準価格の信頼性は高いと判断される。したがって、近隣地域の市場性を反映した実証的な比準価格を妥当と判断し、周辺地域における地価動向の状況も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は標準地と同じ久居地区の住宅地域に存する取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。以上より、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久居駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	150 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地からの接近性や居住環境から見て、土地需要は、下落ではなく、安定して推移してきた経緯がある。しかし近年の土地需要の高まりとともに、地価水準も上昇化傾向に推移するものと予測した。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。生活利便性が良好で、災害の危険性も低いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)津市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動産取引件数は減少、個人消費は持ち直し。雇用は改善傾向にあるが物価高により実質賃金は減少。
地域要因
(1)市街地中心への接近性に恵まれており、周辺には小規模開発地も見られる。加えて、地価の割安感も反映して、地価は上昇基調で推移している。 (2)近年、周辺地域で小規模開発が散見される。当該方面で県道津久居線や中勢パイパスが整備され、利便性が向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,028 円／平米 13万5,639 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,392 円／平米 14万6,760 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,564 円／平米 14万4,023 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,604 円／平米 14万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,334 円／平米 13万9,956 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,915 円／平米 14万5,183 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,915 円／平米 13万8,571 円／坪
推定価格 平米 坪	4万816 円／平米 13万4,938 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,863 円／平米 13万8,399 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,537 円／平米 18万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	5万589 円／平米 16万7,247 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,968 円／平米 14万8,664 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居持川町字持川２３４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,689 円／平米 14万7,742 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,778 円／平米 14万8,036 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,986 円／平米 14万5,418 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情