路線価 (2023) 三重県津市香良洲町字西ノ宮25-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	513万 円 (309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	510万 円 (309 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円／坪 1平米 1万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市東部の住宅地域を中心に、隣接する松阪市北部も包含する住宅地域である。地理的条件から同一需給圏外からの需要は弱く、需要者は近隣地域及びその周辺に地縁のある個人が中心である。津市内の国道２３号以東で海に近い住宅地域は総じて需要が弱く、当該標準地周辺についてはその傾向が特に強い。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で５００～５５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は津市内の既成住宅地域で、特に海岸に近い住宅地域との代替関係が強い。需要者の中心は市内居住者で同一需給圏外からの転入者は少ない。沿岸部の住宅地域は津波等による水害発生の懸念から需要が弱い傾向にある。当該地域は三角州に位置する住宅地域で、需要が弱いため取引価格は下落傾向にある。土地は標準的規模で５００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では沿岸部及び沿岸部に近い住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域は戸建住宅が中心で最寄り駅からも遠く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 住宅需要が弱い沿岸部の戸建住宅を主体とする地域であり、新規の共同住宅等の収益物件を想定することは、事業収支の観点から非合理的であると判断されるため収益価格は試算しなかった。自用目的の取引が支配的な地域で、居住環境の快適性や利便性を重視した価格形成が見られる。よって、類似地域における規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高茶屋駅南東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	93.5 坪 (309 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗兼住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近くで橋梁の架け替え工事が完了し供用が開始されたが、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。三角州にある住宅地域であり、浸水の懸念から需要は低迷し、今後も地価は下落傾向と予測する。 (2)橋梁の架け替え工事が完了し、国道２３号方面との利便性は向上したが、雲出川河口部における三角州に形成された既成住宅地域であり、地価を上昇させるほどの要因にはなっていない。今後も現状での推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 (2)津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は強まっている。臨海部や農家集落等の需要の減少は続く。
地域要因
(1)旧香良洲町内の既成住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。津波・洪水の懸念から需要は低迷している状況である。 (2)地域内に大きな変動はない。橋梁の開通により利便性は向上したが、水害発生等の懸念から需要は弱く地価も下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,732 円／平米 2万8,868 円／坪
推定価格 平米 坪	8,351 円／平米 2万7,608 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,074 円／平米 4万9,835 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,360 円／平米 5万780 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,418 円／平米 7万7,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,597 円／平米 5万4,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,917 円／平米 5万5,928 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,799 円／平米 5万5,537 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,405 円／平米 5万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,612 円／平米 8万4,673 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,667 円／平米 8万1,549 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,544 円／平米 5万4,694 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市香良洲町字西ノ宮２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,225 円／平米 6万252 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,116 円／平米 5万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,042 円／平米 4万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,700 円／平米 4万5,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情