路線価 (2023) 三重県津市半田字上寺1944-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市半田字上寺１９４４番３
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	738万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	741万 円 (353 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市及び周辺市の住宅地域で、需要者は同一需給圏内の在住者が中心であるが、取引には地縁性が重視される傾向も認められる。市街地には比較的近いものの市街化調整区域内にある標準地周辺の土地需要は限定的で地価は下落傾向で推移している。市場における取引は多くはなく取引規模もさまざまなため本市場の中心的な価格帯は一概には見出せない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は津市内の住宅地域、特に市街化調整区域に属する住宅地域である。主たる需要者は市内在住の地縁を有する個人で、同一需給圏外からの転入はほとんどない。人口減少、高齢化が進む既成住宅地域にあっては、市場限定もあって、需要は弱含みで推移。需要の中心となる価格帯は土地の規模で上下の幅は大きいが、総額７００～８００万円までと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に存する地域であり収益物件想定は現実性に欠けるため収益還元法は非適用とした。当該地域では自用目的で取引に入るものが多く、また標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、自己利用目的での土地取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。市場における典型的需要者の観点にたって、居住の快適性・利便性を重視し、類似地域における取引事例との比較検討により求められた比準価格は妥当と判断される。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	106.8 坪 (353 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市半田字上寺１９４４番３
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	350 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	19 m
面積	360 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の地域であり、土地利用用途について大きな変動は見られず、当面は現状での推移が予測される。 (2)調整区域内の既成住宅地域のため土地利用は安定的だが、発展的要因もない。当面は現況程度の土地利用が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市の人口は微減傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。
地域要因
(1)市街地に比較的近いが、集落的要素もある市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)調整区域内の既成住宅地域で、特段の発展的要因はないが、市街地にも近く生活利便性に難はないため、地価は下げ止まりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市半田字上寺１９４４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,502 円／平米 3万1,414 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,451 円／平米 3万7,857 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,926 円／平米 5万2,651 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市半田字上寺１９４４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4 円／平米 9万9,193 円／坪
推定価格 平米 坪	3万479 円／平米 10万764 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,049 円／平米 6万9,588 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市半田字上寺１９４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,067 円／平米 9万2,790 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,086 円／平米 8万9,546 円／坪
標準価格 平米 坪	2万771 円／平米 6万8,669 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市半田字上寺１９４４番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万795 円／平米 6万8,748 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,465 円／平米 8万881 円／坪
標準価格 平米 坪	2万663 円／平米 6万8,312 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情