路線価 (2023) 三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘2656-90 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
価格時点	2023 年
駅名	久居駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	663万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	663万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市及び周辺市の住宅地域の存する圏域。市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。旧久居市方面においては中小規模の住宅地開発も継続して行われており、中心部から離れた古い住宅団地に対する需要は相対的に弱く、標準地周辺の地価はやや下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地は総額７００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は、津市内の住宅地域であるが、特に郊外の住宅団地との代替競争関係が強い。典型的な需要者は久居地区の居住者が中心となる。近鉄名古屋線沿線を最寄り駅とする地域にあっては新規分譲地の需要が堅調で、古い住宅団地は相対的に選好性に劣っている。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡で６５０～７００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本近隣地域は市街化調整区域内に所在する自用の戸建住宅が主体の地域で、地域性等から標準地への収益物件想定は非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり、複数の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いため、この比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅団地であり、自用目的の取引が中心で共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。比準価格は類似する市街化調整区域に開発された住宅団地の事例を採用して比較検討を行って試算したもので、得られた価格は信頼性の高い価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久居駅北方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い住宅団地内にある戸建住宅を主体とした地域として利用は安定的で、今後も現状用途のまま推移するものと予測される。 (2)古くに開発された住宅団地であり、街路条件も弱く新興住宅地域に選好性で劣り、品等劣化が進んでいる。地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市の人口は微減傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。利便性に優れる地域で需要が堅調なのに対し、沿岸部等は依然低調と二極化が進む。
地域要因
(1)本地域内に著しい変化はなく、戸建住宅が集まる住宅地域として概ね成熟している。近年近くで県道の拡幅整備事業が行われた。 (2)古くに開発された郊外住宅団地のため新興住宅地域に選好性で劣り、需要は弱含み。地価は緩やかな下落が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4 円／平米 9万9,193 円／坪
推定価格 平米 坪	3万479 円／平米 10万764 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,219 円／平米 10万6,516 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,433 円／平米 11万3,835 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,430 円／平米 11万520 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,969 円／平米 11万5,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,447 円／平米 8万7,434 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,054 円／平米 8万6,135 円／坪
標準価格 平米 坪	3万833 円／平米 10万1,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,788 円／平米 11万5,009 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,023 円／平米 10万5,868 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,769 円／平米 10万5,028 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居藤ヶ丘町字藤ケ丘２６５６番９０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,982 円／平米 8万9,202 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,196 円／平米 8万6,604 円／坪
標準価格 平米 坪	3万110 円／平米 9万9,544 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情