路線価 (2023) 三重県津市羽所町375外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市羽所町３７５番外
価格時点	2023 年
駅名	津駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億8,400万 円 (1139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億8,400万 円 (1139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万3,194 円／坪 1平米 24万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津市中枢の準高度商業地域を中心に三重県内の主要都市（四日市市等）の中心商業地を含む。津駅東口駅前エリアは、飲食店が多く客足の戻りはやや鈍いが、その希少な立地性から今後の回復期待感が強く、地価は下落から横ばいに転じた。金融機関の多い丸之内地区では、新規にホテルが開業するなど新たな需要も出始めている。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は津駅前や丸之内地区などの準高度商業地域を中心に三重県内の主要都市（四日市市等）の中心商業地を含む。需要者は県内外の事業者や企業等が中心である。主たる需要者は金融機関や一般事業法人のほか投資法人や不動産開発事業者が中心である。飲食店舗ビルの収益性は回復途上にあるが、事務所系や住居系ビルに対する投資需要は見られる。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗兼事務所を想定し収益価格を試算したが建物建築費等が高額となり、投資額に見合った賃料設定の困難性から低位に求められたものと考える。駅前地区における複合商業ビル等の収益性の一時的な低下が見られたが、長期的な観点からの将来への回復期待を織り込んだ取引価格を重視した価格形成が窺われる。よって、信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域では駅前地区の希少性から高度利用や用途の多様性が期待され、かかる将来動向も反映した取引価格による価格形成が認められる。建物建築費用などの投資額に対して得られる収益が頭打ち傾向にあり、収益価格は比準価格に対して低位に求められたものと思料する。よって、類似地域における信頼性のある取引事例より求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	344.5 坪 (1139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市羽所町３７５番外
標準地の範囲
東	90 m
西	0 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ・近鉄津駅前の商業地域
街路	３６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津駅東口駅前エリアは、飲食店が多く客足の戻りはやや鈍いが、その希少な立地性から今後の回復期待感が強く、地価は下落から横ばいに転じた。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (2)津駅東口の極めて希少性の高い商業地であり、将来への回復期待感から、地価の安定化が窺える。将来の大谷踏切の開通により、区画整理地区との一体的な発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	８階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万3,194 円 1平米 24万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 82万3,194円 1平米 24万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前飲食店などは客足の戻りはやや鈍いが、物販店舗を中心に市内では新規出店の動きもあり将来への回復期待感から地価の安定化が進んでいる。 (2)好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業地については需要の回復傾向が見られる。飲食店にやや弱い動きが見られるが地価は安定化傾向が窺える。
地域要因
(1)津駅東口駅前エリアは、飲食店が多く客足の戻りはやや鈍いが、その希少な立地性から今後の回復期待感が強く、地価は下落から横ばいに転じた。 (2)津駅東口の極めて希少性の高い商業地であり、将来への回復期待感から、地価の安定化が窺える。地域内に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市羽所町３７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万585 円／平米 76万2,314 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,923 円／平米 63万7,803 円／坪
標準価格 平米 坪	23万4,414 円／平米 77万4,973 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市羽所町３７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万562 円／平米 39万8,578 円／坪
推定価格 平米 坪	12万562 円／平米 39万8,578 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,047 円／平米 75万617 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県津市羽所町３７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,491 円／平米 70万9,107 円／坪
推定価格 平米 坪	21万5,532 円／平米 71万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,876 円／平米 75万52 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県津市羽所町３７５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,807 円／平米 68万398 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,751 円／平米 65万7,071 円／坪
標準価格 平米 坪	24万619 円／平米 79万5,486 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情