路線価 (2023) 三重県津市久居明神町字風早2612-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
価格時点	2023 年
駅名	久居駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (776 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,290万 円 (776 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,822 円／坪 1平米 5万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市を中心とする路線商業地域である。需要者は全国展開する大手物販・飲食事業者や当該圏域内の個人事業者が中心となる。一定の店舗の集積はあるものの新規出店等の変化に乏しく、競合する路線商業地域に比べやや停滞したエリアという印象は拭えない。土地の取引は規模のばらつきが大きく取引価格も同様であることから、中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏はおおむね津市内の商業地域の存する圏域。特に幹線道路沿いの路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者は事業者や企業等が中心である。津市南部の幹線国道沿いに低層の店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、交通量は多く一定の繁華性を有するが、周辺の大型ＳＣ等との競合が強まっており、当該方面の需要は弱含みである。取引総額は画地規模により相当異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は久居インターチェンジ近くの国道沿いに小規模の小売店・飲食店等が建ち並ぶ既成の商業地域であるが、土地建物の取引は自用目的のものが主で、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。賃貸による収益性が土地取引の指標としてあまり考慮されず、よって収益価格は規範性が劣るので参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、自用目的の取引が中心である。賃貸物件も散見されるが、賃貸用建物の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は津市内の類似の商業地の事例から適正に比準して求めたもので、当該商業地域の市場の実態を反映した価格である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久居駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	234.7 坪 (776 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
標準地の範囲
東	300 m
西	230 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５．１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、当分は現状を維持すると予測する。店舗の連たん性は比較的高いが新規出店等の変化はほとんどなく、地価は当面やや弱含みと予測する。 (2)国道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ路線商業地域で、土地利用に大きな変化はない。幹線道路沿いで交通量は多いが、周辺の大型ＳＣ等との競合もあり、地価は緩やかな下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万2,822 円 1平米 5万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服している。津市の商業地の地価は、全般的に若干下落傾向にあるが、一部では上昇基調に転じている。 (2)津市の人口は微減傾向。津市内の商業地の地価は、市中心部周辺など集客力の高いエリアを中心に横ばいから上昇傾向にある。
地域要因
(1)主要幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に特段の変動要因はない。競合地域に比べ需要はやや弱く、地価は弱含みである。 (2)幹線国道沿いの路線商業地域で、地域要因に格別の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,030 円／平米 15万5,481 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,846 円／平米 25万4,053 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,380 円／平米 18万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万748 円／平米 20万833 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,119 円／平米 20万5,365 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,762 円／平米 18万4,349 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,235 円／平米 13万6,323 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,235 円／平米 13万6,323 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,663 円／平米 17万4,104 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市久居明神町字風早２６１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,144 円／平米 15万5,858 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,908 円／平米 15万5,078 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,794 円／平米 17万7,843 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情