路線価 (2023) 三重県津市本町403外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市本町４０３番外
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,400万 円 (620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,400万 円 (620 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,395 円／坪 1平米 7万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津市及び周辺市の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業展開する事業者であるが、より広域的な事業を行っている大手事業者もその範疇にある。車両交通量が多い主要幹線沿いの地域であるが、駐車スペースが制約される画地規模であるため商業性はやや低い。市場の中心となる価格帯は、画地規模が一定しないが、標準画地規模が６００㎡である場合の土地総額は概ね４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は津市内の普通商業地域が中心となる。需要者の中心は津市及びその周辺市域において事業を営む法人であると思料する。丸之内地区では飲食店、事務所、営業所のほかマンション素地などの多様な需要があり、飲食店系用途についても客足の回復が見られる。当該地域は駅との利便性がやや悪く、当市中心部に近いが需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己利用の建物が多い沿道商業地域であり、賃貸用建物の利用を目的とした土地取引はほとんど見られない情況にあるため、収益価格は相当低位に求められた。一方で自己利用を中心とした実証性のある取引事例により求めた比準価格は信頼性が高い。以上より、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、また周辺地域における類似地域の地価動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 事務所を新たに建築して賃貸することを想定した収益価格を試算したが、投資額に見合う賃料を得ることが困難なことから低位に求められたものと思料する。近隣地域を含む周辺地域には賃貸物件が見られるが、新規に賃貸経営を目的として土地を取得する者は少ない。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を重視して、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	187.5 坪 (620 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市本町４０３番外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	44 m
面積	620 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線国道沿いの既成沿道商業地域であり、旧来からの地域であるため、駐車場が確保できない画地規模も多く、土地需要も特に活発なものではない。当面はごく緩やかながらも地価の下落傾向が続くものと予測する。 (2)市街地中心部に近い国道沿いの商業地域であり、事務所や営業所等が建ち並ぶ利用状況である。丸之内地区に隣接する位置関係にあり、土地需要は概ね堅調である。今後も概ね現状での推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万4,395 円 1平米 7万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
前年から次年への変動率 -0.1 ％
2022年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万4,395円 1平米 7万900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 23万5,057円 1平米 7万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業地については需要の回復傾向が見られる。飲食店にやや弱い動きが見られるが地価は安定化傾向が窺える。
地域要因
(1)国道幹線沿いの従来から形成された地域であるが、画地規模の狭さから駐車場の余裕がない。したがって、市場動向は僅かながら弱含みである。 (2)地域内に大きな変動はない。市街地中心部に近い幹線国道沿いの商業地域であり、土地需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市本町４０３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,781 円／平米 19万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	6万662 円／平米 20万549 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,789 円／平米 23万7,334 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市本町４０３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,698 円／平米 21万586 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,449 円／平米 20万6,456 円／坪
標準価格 平米 坪	7万644 円／平米 23万3,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万600 円／平米 23万3,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市本町４０３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万188 円／平米 26万5,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,947 円／平米 26万4,305 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,413 円／平米 24万2,703 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,400 円／平米 24万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市本町４０３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,030 円／平米 15万5,481 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,846 円／平米 25万4,053 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,186 円／平米 22万5,423 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市本町４０３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万531 円／平米 20万115 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,055 円／平米 22万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	7万659 円／平米 23万3,599 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情