路線価 (2023) 三重県津市新町1-240-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市新町１丁目２４０番４外
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,550万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津市内の比較的繁華性を有する商業地域。需要者は、津市に地縁性を有する個人事業者から広域的な事業展開を行う法人などが想定できる。駅前である程度の商業集積が認められる為、需給関係は比較的安定している。取引される価格帯は画地規模などによりまちまちで、需要の中心となる価格帯を見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は津市内の商業地域であり、需要者は県内外の法人企業が中心である。近鉄津新町駅前広場に面する商業地域で、駅を利用する通勤・通学客向けの、学習塾、飲食店、コンビニなどの出店が見られ、概ね土地需要は安定しており、長引く新型コロナの影響も限定的で、土地需要は回復傾向にある。取引価格については業種・規模等によりさまざまで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 類似地域などにおいて信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、近隣地域周辺は駅前商業地域で自用の建物とともにテナントビル等が看取され、収益性をも勘案して価格形成がなされているが、収益価格は想定事項が多く、相対的な限界性がある。従って、市場の価格形成の実態を最も反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 収益価格については、駅前商業地域で収益目的の物件も見られるが、自己使用を目的とする取引が中心で土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため低位に試算された。他方で、商業的価値を実証的に示しているのが比準価格であり、中心部の商業地域の取引事例を収集し得たため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町
距離	0 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市新町１丁目２４０番４外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	130 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	21 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	（駅前広場）、道路
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津新町駅への接近利便性等を背景に商業地域として安定的に推移するものと予測する。また、地価は安定して推移するものと予測する。 (2)近鉄津新町駅前の商業地域で、駅乗降客向けの商業施設用地としての安定的な需要が見込まれる。特別な変動要因は見込まれず、今後とも現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症・ウクライナ問題・物価高騰等の影響により、津市の地価動向などには不透明感が存在する。 (2)県内景気は、個人消費、企業活動、設備投資は持ち直しの兆しが見られる。津市の総人口、生産年齢人口は微減傾向である。
地域要因
(1)著しい地域要因の変化は認められず、最寄駅への接近利便性等を背景に需給関係は安定している。 (2)地域要因に大きな変動はない。駅前広場に面する商業地としての地域性から需要は概ね安定しており、土地需要は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町１丁目２４０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,439 円／平米 23万6,177 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,439 円／平米 23万6,177 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,653 円／平米 42万8,633 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町１丁目２４０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,065 円／平米 35万651 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,065 円／平米 35万651 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,174 円／平米 50万3,087 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町１丁目２４０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万188 円／平米 26万5,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,947 円／平米 26万4,305 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,780 円／平米 34万6,403 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町１丁目２４０番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,564 円／平米 27万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,835 円／平米 27万547 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,261 円／平米 38万1,053 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情